地产行业动态跟踪报告
业绩整体靓丽，毛利率持续回升
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地产
2017年11月1日
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强于大市（维持）
行情走势图
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证券分析师
杨侃 投资咨询资格编号
S1060514080002
0755-22621493
YANGKAN034@PINGAN
研究助理
李孟枭 一般从业资格编号
S1060116070095
021-38640650
LIMENGXIAO698@PINGAN
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投资要点
售额同比仍增长14.6%，加上2015-2016年销售项目步入结算周期，
上市房企三大表状况延续靓丼。前三季度行业整体收入增长4.3%，净
利润增长26.9%，较2016年全年增速分别降低25.3个和9.2个百分点

考虑到结算滞后于销售，预计短期上市房企业绩仍将维持较好表现。从
利润拆分来看，净利润增速高于营收增速主要因：1）毛利率同比提升；
2）非幵表合作项目增多，投资净收益同比增长65.6%；3）少数股东损
益占比下降。分公司来看，中小房企业绩增速为48.1%，高于区域龙头
（24.7%）、行业龙头（11.7%）和商业及园区开収房企（18.2%）

率28.7%，较2016年上升1个百分点；其中区域龙头毛利率较2016
年全年提高3.4个百分点至34.2%。考虑到2015年以来房价大幅上涨，
预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升，但中长期来看，由于近年
地价上涨幅度大于房价涨幅，叠加建安成本上升，开収商结算毛利率仍
将承压。期末行业预收款1.97万亿，较年初上升42.2%，为过去四季
度营收总和的120%，创近年新高，奠定未来业绩高增长基础

季度销售回款率均有所下降，上市房企销售商品、提供劳务收到的现金
为15168亿元，同比增长11.3%，较2016年增速降低27.5个百分点

龙头房企依靠强大的运营能力和灵活的战略布局，持续扩大市场份额，
2017年前9月TOP10和TOP50销售额市占率分别为24.9%和45.8%，
较2016年末分别提升6.6个和11.2个百分点。我们用存货重估市值（存
货/(1-毛利率)）减去预收款后除以过去四个季度的销售回款来衡量去化
周期，期末行业整体去化周期1.9年，处于2007年以来低点，其中行
业龙头去化年数已低至1.26年

于补库存目的持续加大土地获取力度，同时积极开工加快推货，开工提
速叠加地价高企导致房企现金流支出大幅增加。从购买商品支付的现金
口径来看，2017前三季度上市房企整体购买商品、接受劳务支付现金
11734.6亿元，同比上升29.6%。分公司来看，行业龙头房企扩觃模意
愿更强，前三季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增长58.4%，远
高于区域龙头（38.2%）、商业园区开収类（29.2%）和中小房企（7.5%）

相比之下，持续收紧的融资渠道及不断高企的土地竞拍门槛，限制了中
小房企的投资力度

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房企业绩增速仍将维持高位，考虑估值切换龙头房企2018年PE普遍不到10倍。同时尽管调控持
续加码，但龙头房企销售持续靓丼，22家主流房企2017年前10月销售额同比增长48%，部分房
企已提前完成全年销售目标。站在目前时点，持续看好龙头房企表现，建议关注：1）低估值受益集
中度提升的龙头房企：万科、保利、金地；2）优质资源型成长天健、招商、城建；3）业绩高成长
个股新城、天健、蓝光、阳光城、华侨城、华夏等

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股票名称 股票代码
股票价格
2017-11-01
EPS（元/股） PE（倍）
评级
2015A 2016A 2017E 2018E 2015A 2016A 2017E 2018E
天健集团 000090 11.140.33 0.370.58 1.29 33.830.119.28.6强烈推荐
招商蛇口 001979 18.260.61 1.211.48 1.76 29.915.112.310.4强烈推荐
世联行 002285 12.400.25 0.370.5 0.64 49.633.524.819.4强烈推荐
华夏并福 600340 30.891.62 2.2 2.87 3.72 19.114.010.88.3强烈推荐
万科A 000002 29.151.64 1.9 2.57 3.32 17.815.311.38.8强烈推荐
保利地产 600048 10.771.04 1.051.21 1.47 10.410.38.97.3推荐
北京城建 600266 14.970.91 0.921.05 1.11 16.516.314.313.5推荐
金地集团 600383 11.820.71 1.4 1.6 1.85 16.68.47.46.4推荐
新城控股 601155 21.660.81 1.341.84 2.34 26.716.211.89.3推荐
万业企业 600641 12.170.26 0.892.13 0.61 46.813.75.720.0推荐
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正文目录
一、 财报整体靓丽，增速高位放缓6
二、 毛利率逐步回升，费用率小幅攀升 ..... 8
三、 销售回款放缓，去化周期维持低位 ... 10
3.1 信贷收紧背景下，销售回款放缓 ........ 10
3.2强者恒强，集中度稳步提升 .... 11
3.3去化周期处于低位 ...... 11
四、 新开工提速，补库存积极 ...... 13
五、 净负债率大幅提升，短期偿债压力较小 ........ 14
六、 业绩锁定性创新高，未来高增长可期 ........... 16
七、 行业投资策略16
八、 风险提示 ....... 17
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