影响成本毛利率因素和控制措施- 本资料来自- 序—— 一、土地阶段 二、策划阶段: 三、规划方案阶段: 四、施工图设计阶段： 五、报批报建阶段： 六、施工阶段： 七、销售阶段： 八、验收交房阶段： 九、招标采购及预结算控制： 十、财务及管理费用：- 本资料来自- 影响因素： 土地成本是构成项目投资的重要因素； 土地成本的增加是推高房价的直接因素，面粉比面包贵，新天地。 一、土地阶段： 国有土地有偿使用的方式包括： （1）国有土地使用权招标出让； （2）国有土地使用权挂牌出让； （3）国有土地使用权拍卖出让；（4）国有土地使用权作价出资或者入股。- 本资料来自- 采取措施： 在土地定价和招、拍、挂过程中， 采取有效措施压低土地成本。 国有土地使用权出让的方式有：协议出让和公开出让。 公开出让包括招标、拍卖、挂牌和网上竞价。 一、土地阶段： 提前介入旧村改造、片区改造； 争取降低起拍底价； 设立挂牌进入障碍，减少竞争对手； 关注挂牌过程等等。 怎么才能拿到便宜土地- 本资料来自- 二、策划阶段： 影响因素： 产品定位是影响策划阶段投资的重要因素 目标客群定位、产品定位、市场定位、区域定位 、功能定位 、主题定位、价格定位、品质定位、竞争定位、形象定位、建筑风格定位 项目定位就是在前期预判的基础上，结合消费者需求进行验证，并根据消费者需求特征进行调整，从而形成最终的产品定位。- 本资料来自- 采取措施： 产品定位决定因素：地段!地段!地段!分为高、中、低三档，根据不同的档次选择不同的社区配套，功能配套，物业及服务配套，设备配套等，10000元， 5000元。 二、策划阶段： 高档 中档 低档 定位档次….高？中？低？- 本资料来自- 二、策划阶段： 高档产品—— 地段、产品、环境为打造高档产品的主要要素，其最显著特点是产品具有唯一性、奢侈性、稀有性； 社区及功能配套——高尔夫球场、游艇码头、直升机停机坪、专属会员制高端会所 物业及服务配套——五星级标准 管家式物业服务 设备配套——世界顶级建材设施、智能化设备配套二、策划阶段： 中档产品—— 受到地段、客群等因素限制，以提升项目居住舒适度为目的，打造适合市场需求的产品。中档产品逐渐成为目前市场的主流产品； 中档产品的社区及功能配套如泳池、会所等； 物业及服务配套——三级（中档）物业服务标准；二、策划阶段： 低档产品—— 低档产品仅仅满足其居住条件，在社区配套、物业服务上要求较少。 如定位仅有少量的公共活动空间；满足日常生活需求的物业服务标准；三、规划方案阶段： 影响因素： 容积率、建筑设计风格、高程、户型配比、层高、车户比、地上与地下面积比、景观定位、精装修方案等； 选择什么样的规划方案成本最低，毛利率最高？- 本资料来自- 三、规划方案阶段： 容积率—— 决定了不同的产品类型 决定了不同产品类型之间的配比 决定了不同产品户型的使用功能 决定了项目的售价和盈利表现 决定了项目能否盈利、盈利难度和如何盈利的问题 采取措施： 容积率的确定要根据市场的定位，高端住宅根据市场情况适度调整；中低端住宅争取做到最大。 11 三、规划方案阶段： 建筑设计风格——立面复杂，用材考究，结构进退较大，适合高端住宅，如国色天香三、规划方案阶段： 建筑设计风格——立面复杂，灰空间大，平方米造价增加200~300元，鑫都汇商业三、规划方案阶段： 建筑设计风格——至简，造价低三、规划方案阶段： 建筑设计风格——造型复杂，线条多，施工难度大，造价高，适合高档项目，山与海，傲海公馆三、规划方案阶段： 设计风格——艺术装饰，线条稍繁，造价适中。 16 三、规划方案阶段： 设计风格——线条稍多，造型稍复，适合中高档项目，有个性特点，新天地三、规划方案阶段： 建筑设计风格——立面简洁，造价低，适合中低档项目三、规划方案阶段： 设计风格——中式风格立面复杂，檐口层层悬挑，人工费、措施费很高，导致整体造价高，适合高端住宅。 19 三、规划方案阶段： 设计风格——檐口悬挑大，平面进出复杂，风格独特，造价高，适合于高端项目，应用项目少三、规划方案阶段： 建筑设计风格对投资影响较大，根据不同的市场定位、不同的设计产品采取不同的设计风格，如中式风格、简欧风格、英伦风格、西班牙风格等。古典欧式风格建筑造型较复杂，施工难度大，人工费材料费增加，如采用斜屋面，工程量加大，增加屋面瓦、立面造型GRC、砂岩、花岗岩、铁艺栏杆、木格栅，点缀饰件等。中低档住宅尽量采用简洁明快的现代、简欧风格。 21 - 本资料来自- 三、规划方案阶段： 景观—— 在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室外景观设计标准及平方米造价----- 100元300元？ 500元？ 22 三、规划方案阶段： 精装修方案—— 在方案阶段，根据不同的产品定位和毛利率指标，确定室内精装修设计标准及平方米造价————— 1000元3000元？5000元？ 23