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理论与现实问题
分析评价
明后两年房企境内外债务双双进入兑付高峰【详情】
2015年起，随着境内融资政策的放松，境内融资成
为房企融资的主要途径，境外融资规模占比不足10%；
2017年一季度，随着境内融资政策的紧缩，境外融资规
模开始逐渐上升

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总第1102期 2017/07/24
安邦集团·中国产业研究中心
安邦集团研究总部
安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2
理论与现实问题分析评价
明后两年房企境内外债务双双进入兑付高峰
房企通过发行公司债融资的渠道被收紧已达半年多，融资难、回
款慢的双重资金压力同时袭来，大中型房企开始在海外找钱。统计数
据显示，2017年以来，房企海外融资额达172亿美元，与2016年上
半年的75.6亿美元相比，同比上涨127%，同时超过了2016年全年
的144亿美元。整体来看，房企融资难度明显加大，鉴于2016年以
低成本的公司债替换了部分高成本资金，开发商资金链依然宽裕，但
在政策性融资难，回款慢的高压下，房企资金压力将持续增大。在这
种市场环境下，即使美元加息，房企依然会积极加大海外融资的数额

进入7月份后，大中型房企加入了海外融资阵营。在不足半个月
时间内，5家房企发布了总额达23亿美元的海外融资计划。7月6日，
龙湖集团成功发行4.5亿美元2022年到期3.875%的优先票据，票面
利率创公司海外发债新低，龙湖地产也成为年内海外发债票面利率最
低的民营房企。7月11日，泰禾集团发布两则公告，分别是关于全资
子公司在境外发行美元债券及为下属公司融资提供担保及差额补足义
务。募集资金不超过10亿美元，首期发行不超过5亿美元，期限不超
过5年。同日，绿城中国成功发行4.5亿美元永续三年可赎回高级证
券。接下来，7月12日，建业地产宣布发行2亿美元2018年到期票
息6%的优先票据；7月13日，宝龙地产宣布，公司发行的2020年
到期的优先票据，年利率为5.95%

事实上，自2015年下半年以来，公司债发行相对放松，上市房
企蜂拥而至，大规模加码公司债替换之前融到的海外高息债。减少外
币债比例，优化债务结构，是2016年多数上市房企财务总监最重要
的工作之一。然而，当2016年11月份开始收紧公司债发行后，今年
一季度开始，不少房企重新借道海外融资输血，海外债再度成为中国
房企债务结构中的重要成员之一。民生证券一份研究报告显示，2007
年以前，房企境内外债券市场融资规模较为接近；2010年起，在人民
币升值预期下，房企为拓宽资金用途，主要通过海外进行融资，2010
年境外融资规模占境内外总发债规模的84.73%；2011年到2013年，
境外融资规模与境内外总发债规模的占比均在50%以上；2015年起，
随着境内融资政策的放松，境内融资成为房企融资的主要途径，境外
融资规模占比不足10%；2017年一季度，随着境内融资政策的紧缩，
境外融资规模开始逐渐上升

总体而言，房企是否进行境外融资主要受境内外相对融资政策和
环境的影响，相比于2014年之前，境外融资在房企各种融资途径中
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占比开始下降，是房企融资的重要补充途径。而从融资成本方面来看，
从2010年开始平均发行利率波动下行，由2010年的11.21%降至
2017年6.02%，2010年所发行的美元债中大部分为发行利率超过
10%的高票息债券，此后高票息债券逐渐减少，2016年无票息超过
10%的美元债。而在境内发行利率方面，2010年至2017年期间平均
发行利率在5.0%到7.1%之间窄幅波动

在房地产调控的背景下，境内发行公司债的渠道依然受阻，即使
海外美元进入加息通道，房企仍旧不得不寻找海外融资（海外发债和
海外银行贷款）。今年将有1931亿元左右债券到期或进入回售期，2018
年和2019年将迎来兑付高峰，分别有6017亿元、6746亿元到期或
进入回售期。不过，美元债到期分布相对较为均匀，2019年将迎来兑
付高峰。目前房地产企业境外存量债券总规模为875亿美元，按当前
汇率折算约合人民币6019亿元，今年待偿还债券总额为64亿美元，
2018年到期量为152亿美元，2019年到期量最高为206亿美元，总
体相较境内债券偿债压力较小。由此可见，今年房企偿债压力相对较
小，但明年境内债务进入偿还高峰，2019年，境外债务也将进入偿债
高峰，未来两年内存量债券到期压力较大

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行业数据信息
6月一线城市新建商品住宅价格环比平均下降0.1%
7月18日，国家统计局发布70个大中城市住宅销售价格变动情
况，数据显示，2017年6月，70个大中城市中一二线城市房价同比
涨幅都连续回落。15个一线和热点二线城市房地产市场继续保持稳定
态势：从同比看，15个城市新建商品住宅价格涨幅均比上月回落，回
落幅度在0.8至5.5个百分点之间；从环比看，9个城市新建商品住宅
价格下降或持平；6个城市上涨，但涨幅均在0.5%以内。其中四个一
线城市房价环比下降，初步测算，6月一线城市新建商品住宅和二手
住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。（RSJ）
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2016年全国新增建设用地面积809.0万亩
7月20日，2016年度全国土地变更调查结果新闻发布会在北京
举行，会上，国土资源部地籍管理司副司长冯文利表示，截至2016
年底，全国31个省（区、市）主要地类面积数据如下：耕地20.24亿
亩、园地2.14亿亩、林地37.94亿亩、牧草地32.90亿亩、城镇村及
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看