请务必阅读正文之后的重要声明部分
[Table_Industry]
证券研究报告/专题研究报告 2017年06月06日
房地产 从高铁漫谈一线楼市的溢出效应
[Table_Main][Table_Title]评级：增持（维持）
分析师：戴志锋
执业证书编号：S0740517030004
电话：
Email：daizf@r.qlzq
联系人：倪一琛
电话：021-20315288
Email：niyc@r.qlzq
联系人：周子涵
电话：021-20315010
Email：zhouzh@r.qlzq
[Table_Profit]基本状况
上市公司数 134
行业总市值(百万元) 2438834.32
028437行业流通市值(百万元) 1979615.40
37385[Table_QuotePic]行业-市场走势对比
(4%)
(0%)
3%
7%
10%
14%
6/6
/16
7/1
2/18/4
/16
8/2
6/19/2
0/110/
18/11/
8/111/
29/12/
27/1/1
8/12/1
5/13/8
/17
3/2
9/14/2
1/15/1
5/1房地产沪深300
公司持有该股票比例
[Table_Report]相关报告
<<房地产周报：成交回落 库存攀
升2017.06.04
<<房地产周报：成交下行，去化减
速2017.05.31
<<房地产周报：成交回落，库存环比持
平2017.05.21
[Table_Finance]重点公司基本状况
简称 股价
(元)
EPS PE PEG 评级
2015 2016E 2017E 2018E 2015 2016E 2017E 2018E
华侨城A 8.61 0.84 1.07 1.34 1.56 10.
25
8.0 6.4 5.50.35买入
招商蛇口 19.81.21 1.42 1.67 2.03 16.
34
13.911.859.750.74买入
新城控股 17.41.36 1.81 2.44 3.17 12.
86
9.677.165.510.30买入
嘉宝集团 20.30.44 0.65 0.84 1.07 46.
32
31.524.218.90.91买入
华联控股 8.70 1.18 1.46 1.65 1.83 7.35.955.264.760.38买入
备注
[Table_Summary]投资要点
高铁开通对一个区域或城市的发展存在双重效应：集聚效应和扩散效应

根据百城房价数据，我们将过去5年涨幅超过30%的城市（除去一线城市）
对应在全国高铁线路图上，发现涨幅较高的城市一般属于：位于轨交枢纽
的二线热点城市（如郑州、济南、武汉、合肥等）和三线城市（如赣州、
连云港）等；以及位于核心城市周边的三四线城市（如环京的廊坊、环沪
的昆山、广深的惠州等）。对于前两类位于轨交枢纽的城市，我们认为其房
价高弹性的重要支撑之一就是高铁集聚效应带动的人口导入，在此我们不
再赘述。我们重点分析第三类位于核心城市周边的三线城市。以四个一线
城市为例，我们发现过去5-6年一线城市周边区域并未实现大量的人口的
导入，当地房价上涨主要来自核心城市溢出效应的带动和催化

既然核心城市周边区域房价上涨主要来源于中心城市溢出带动，那么核心
城市的溢出效应存在边界吗？我们尝试从高铁着手，以通行时间的角度进
行比较研究。通过分析北上广深周边城市数据，我们发现：核心城市溢出
效应的有效半径基本为“一小时”高铁通行圈之内，通行圈之外的城市房
价涨幅一般较小或为负。之后我们将28个开通高铁的三线城市的房价涨幅
与其交通便利性进行拟合，发现三线城市至核心城市的便利程度与其房价
弹性呈正相关

若一线城市限购政策长期存在，我们认为周边“一小时”通行圈范围的三
线城市有望持续受益核心城市溢出效应。因此，位于潜在“一小时”通行
圈内但还未开通高铁的三线城市楼市或具备较大潜力。根据对一线城市周
边的高铁规划梳理，我们推荐三个潜在的“价值洼地”城市：1）浙江的嘉
兴市（2020年再开通两条至沪的高铁，至上海30分钟车程）；2）南通市
（2019年左右通高铁，至上海30分钟车程）；3）珠三角的江门（2022
年左右通高铁，至广州30分钟）

请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 2 -
专题研究报告
从高铁看房价：哪些城市涨得多？.......... - 4 -
高铁开通带来的双重效应 .... - 4 -
房价涨幅高的城市：多位于轨交枢纽和核心城市周边 ......... - 5 -
核心城市周边房价弹性：主要依靠中心城市的溢出效应 ..... - 7 -
核心城市溢出效应分析 .... - 9 -
一线城市溢出效应有效半径：“一小时”高铁通行圈 .. - 9 -
三线城市至核心城市越便利，其房价弹性一般越大 .......... - 13 -
从高铁看核心城市周边的潜在价值洼地- 14 -
附：嘉兴城际轨交规划 ...... - 14 -
南通城际轨交规划 . - 15 -
江门城际轨交规划 . - 16 -
图表目录
图表1：我国高铁运营里程 ......... - 4 -
图表2：高铁占铁路客运比重...... - 4 -
图表3：一线人口占全国人口比重 .......... - 4 -
图表4：一线人口与全国人口增速比较 ... - 4 -
图表5：日本新干线运营里程...... - 5 -
图表6：东京圈城市人口净流入变化（万人） .... - 5 -
图表7：广深（外来人口-户籍外出人口）增速 ... - 5 -
图表8：京沪（外来人口-户籍外出人口）增速 ... - 5 -
图表9：华南片区涨幅高的城市 .. - 6 -
图表10：华北片区涨幅高的城市- 6 -
图表11：华东片区涨幅高的城市- 7 -
图表12：环沪（外来人口-户籍外出人口）增速 . - 8 -
图表13：环广深（外来人口-户籍外出人口）增速 ......... - 8 -
图表14：环京（外来人口-户籍外出人口）规模（万人） .......... - 8 -
图表15：三线房价涨幅（14年11月至16年11月） ... - 8 -
图表16：限购与非限购城市成交增速差 . - 9 -
图表17：昆嘉惠中四城购房者构成（16年） .... - 9 -
图表18：环京城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月） .......... - 10 -
图表19：环京城市房价涨幅与至京便利指数.... - 10 -
图表20：环沪城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月） .......... - 11 -
图表21：沪浙线城市房价涨幅与至沪便利指数- 11 -
图表22：沪江线城市房价涨幅与至沪便利指数- 11 -
图表23：环广深城市房价涨幅一览（11年11月至16年11月，顺德站即佛山）- 12 -
请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 3 -
专题研究报告
图表24：环广深城市房价涨幅与至广深便利指数 ........ - 13 -
图表25：房价弹性与至核心城市的便利程度基本呈正相关（考虑开通高铁的28个城市） ... - 13 -
图表26：上海、广深周边可能的“价值洼地”城市 ..... - 14 -
图表27：嘉兴规划铁路列表 ..... - 14 -
图表28：嘉兴轨道交通线网规划方案（中心城区）（征求意见稿） ..... - 15 -
图表29：沪通铁路线路规划图 . - 15 -
图表30：通苏嘉城际铁路规划图 .......... - 16 -
图表31：广佛江珠城际铁路规划图 ...... - 17 -
请务必阅读正文之后的重要声明部分 - 4 -
专题研究报告
从高铁看房价：哪些城市涨得多？
高铁开通带来的双重效应
逐年扩大，至2016年末，全国高铁运营里程已达2.2万公里，较08年
翻了近32倍，预计2020年达到3.8万公里的运营里程。随着高铁密度
的提升，高铁也逐步成为人们跨城出行的重要交通工具，到2015年末，
高铁占铁路客运比重达到38%

图表1：我国高铁运营里程图表2：高铁占铁路客运比重
0%
50%
100%
150%
200%
250%
300%
350%5000
10000
15000
20000
25000
30000
35000
40000
45000
高铁运营里程（公里）增速
0%
5%
10%
15%
20%
25%
30%
35%
40%
20082009201020112012201320142015
高铁占铁路客运量比重
来源：wind，中泰证券研究所来源：wind，中泰证券研究所
高铁开通有助于加速区域要素流动，核心城市的中心地位大幅强化，使
得区域的人口、资金等要素不断向其集聚，如一线人口集中度的持续提
升；
图表3：一线人口占全国人口比重图表4：一线人口与全国人口增速比较
4.2%
4.4%
4.6%
4.8%
5.0%
5.2%
200820092010201120122013201420152016
0.45%
0.65%
0.85%
1.05%
1.25%
1.45%
1.65%
200920102011201220132014
全国增速一线增速
来源：wind，中泰证券研究所来源：wind，中泰证券研究所
趋于模糊，使得中心城市的信息、资金、人口等要素能够更畅通地向周
围扩散。以日本为例，在新干线快速扩张的上世纪60年代后期至80
年代前期（20年新干线运营里程翻了2.64倍），东京圈人口大量从东
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看