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核心观点
镇的发展是当前城镇化第二阶段中的一次尝试，其不仅能推进小镇配套基础
设施的建设，更能够将过剩产能从城市引入至有市场需求的村镇，并提升本
地的经济活力，因此特色小镇发展模式有望成为中国经济发展的新引擎。其
中浙江是特色小镇的发展先驱，已公布2批共79个省级特色小镇创建名单，
首批37个特色小镇已吸引了3300多家企业入驻，完成投资480亿，有5
个小镇投资已经超过20个亿
创建名单。2016年起，住建部、发改委等中央部委多次发文支持特色小镇发
展，而各地地方政府出于自身产业发展及呼应中央政策指示考虑，也纷纷跟
进相关文件。住建部在2016年10月发布第一批特色小镇创建名单共计127
个小镇入选，浙江、山东、江苏和四川入选数量最多；按区域划分，华东地
区及西南地区的数量最多；类型上以旅游发展型小镇为主，占比超过5成，
产业发展型小镇次之，这也是两大目前有成熟案例的特色小镇类型
府主导为主，PPP模式正在试点推荐。但无论哪种开发模式，特色小镇的核
心都是产业，而且这个产业应该是由自然聚集+合理引导自下而上形成的，而
非由自上而下的行政规划强行指定的。同时，应该根据各地的自然风情、人
文条件、交通优势等要素，形成真正的“特色”才能赋予小镇竞争优势，激
发其产业活力。目前特色小镇的开发及金融支持已成为政府意志，融资模式
偏于单一，引入社会资本仍有待加强
深。借特色小镇建设获取周边低价土地及开拓新的融资渠道是房企积极参与
特色小镇的主要原因。当前房企普遍面临拿地难题，同时房企在融资端受限
严重再叠加销售回款放缓，资金压力陡增。而特色小镇目前收国家及地方政
府的扶持，建设用地指标及信贷指标均向其倾斜，房企通过参与特色小镇开
发，有望同时解决拿地及融资两大问题。而非房企则通过将其特色产业导入
小镇，专注于某一类小镇，走快速复制的道路，形式上以生态、影视和旅游
为主
投资建议与投资标的
单，并择期公布最终名单。我们认为，第二批全国特色小镇创建名单的公布
将进一步提高特色小镇的市场热度，提前布局的公司将有望受益。建议重点
关注深度参与特色小镇开发建设及运营的相关上市公司：推荐华夏幸福
(600340，买入)、滨江集团(002244，买入)，建议关注华侨城A(000069，未
评级)、南国臵业(002305，未评级)
风险提示
乘政策东风，特色小镇布局正当时
——特色小镇系列报告之一
房地产行业
行业评级 看好 中性 看淡 (维持)
国家/地区 中国/A股
行业 房地产
报告发布日期 2017年06月27日
行业表现
资料来源：WIND
证券分析师 竺劲
021-63325888*6084
zhujing1@orientsec
执业证书编号：S0860514060003
联系人 房诚琦
021-63325888*6202
fangchengqi@orientsec
-7%
0%
7%
14%
21%/06/07/08/09/10/11/12/01/02/03/04/05
房地产沪深300
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 ——乘政策东风，特色小镇布局正当时目 录
1 中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段 ..... 4
1.1大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎 ......... 4
1.2特色小镇追求“小而美”.......... 4
1.3浙江是特色小镇的发展先驱 ...... 5
2 政策积极扶持，已公布第一批特色小镇创建名单 .... 7
2.1发展特色小镇获中央及各级地方政府支持......... 7
2.2住建部发布特色小镇名单，旅游发展型小镇占比最高 ... 9
2.3旅游发展型及产业发展型是当前主流小镇模式 ........... 11
3 产业是核心，特色是竞争优势，融资是关键 ......... 14
3.1开发主体仍以政府为主，PPP模式试点推进 .. 14
3.2特色小镇的核心是产业，竞争优势是“特色” ........... 17
3.3融资是关键，目前融资方式仍偏于单一 .......... 18
3.4特色小镇发展仍面临一些问题19
4 各类公司积极布局特色小镇 .......... 20
4.1各类公司积极参与特色小镇开发，其中以房企为主 .... 20
4.2特色小镇要求开发商从周转思维向运营思维转变 ........ 22
5 投资建议：有利于提前布局并有成功先例的企业 .. 23
风险提示 ...... 23
附录 . 23
中国第一批特色小镇名单明细 ...... 23
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HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 ——乘政策东风，特色小镇布局正当时图表目录
图1：我国GDP增速放缓，城镇化率平稳上升 .... 4
图2：浙江省特色小镇推进时间轴6
图3：各地方政府对特色小镇的扶持政策 . 9
图4：浙江、山东、江苏、四川入选数量较多 .... 10
图5：华东及西南地区分布数量较多....... 10
图6：旅游发展型小镇占比超过5成 ...... 11
图7：拈花湾小镇街景 .... 12
图8：拈花湾配套日式风格别墅项目....... 12
图9：预计2016年灵山景区游客量达400万人次 ......... 12
图10：灵山景区散客比例显著提升 ........ 12
图11：云栖小镇规划效果图 ....... 13
图12：云栖小镇地处西湖风景区南侧 ..... 13
图13：比隆乐高小镇，产业与旅游融合的典范 .. 14
图14：梦想小镇内企业能享受的扶持政策 ......... 15
图15：特色小镇的PPP开发模式 .......... 16
图16：溧水会展小镇产业定位 ... 17
图17：国家及各省的信贷政策、建设用地指标政策向特色小镇倾斜 ...... 22
表1：浙江省79个省级特色小镇的创建名单 ........ 7
表2：2016年来各部委出台的支持特色小镇的相关政策 .. 8
表3：2016年以来出台大量特色小（城）镇金融支持文件 ......... 18
表4：旅游发展型与产业发展型小镇发展要素差异较大 .. 19
表5：多方资金参与特色小镇建设 .......... 20
表6：中国第一批特色小镇名单明细....... 23
有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明
HeaderTable_TypeTitle 房地产深度报告 ——乘政策东风，特色小镇布局正当时1 中国城市化已进入大城市+特色小镇的发展阶段
1.1大城市+特色小镇的发展模式有望成为经济发展的新引擎
中国区域经济的发展模式已从“城镇化”过渡至“大城市+特色小镇”。根据国家统计局数据，中
国2016年城镇化率已经达到57.4%，已经进入了城镇化的第二阶段，即城镇化率在50%~70%的
区间。这一发展阶段的具体表现就是城市将越来越大，并逐步形成都市圈和城市群，环核心城市的
卫星城及卫星镇将得到核心城市溢出的产业和人口资源，从而实现快速发展。比照GDP的增速情
况，目前我国正处于经济发展换挡，并寻找新的经济增长点的时刻，而“大城市+特色小镇”的发
展模式不仅能推进小镇配套基础设施建设，更能够将过剩产能从城市引入有市场需求的村镇，并提
升本地的经济活力，为经济发展提供新引擎
图1：我国GDP增速放缓，城镇化率平稳上升
资料来源：国际统计局、东方证券研究所
本轮特色小镇的发展建设异于上世纪80年代的城镇化，本质是后工业化阶段的新型城镇化。上一
轮城镇化发展是工业化快速发展阶段的城镇化，主要由乡镇工业的发展带动，可以形象地将上一轮
城镇化形容为“城镇像农村，农村像城镇”。而这一轮特色小镇的建设，则是后工业化阶段的新型
城镇化，是在城市化进入深度发展的背景下产生的，是以建设城市的标准来建设特色小镇，可以说
特色小镇是城市经济的高级形态。而随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇将会成
为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，并与大中城市形成协作互补的产业链关系
1.2特色小镇追求“小而美”
特色小镇并不是行政区划单元上的小镇，它非镇非区，也不是产业园区，而是相对独立于市区，有
明确产业定位、文化内涵、旅游特色和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇是新型精品镇，是
按创新、协调、绿色、开放、共享发展理念，结合自身资源优势，找准产业定位，进行科学规划，
挖掘产业特色、人文底蕴和生态禀赋，实行产城融合、服务配套、管理健全的发展模式
10.6%
9.5%
7.8%7.7%
7.3%6.9%6.7%50.0%51.3%52.6%53.7%
54.8%56.1%
57.4%
44%
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2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年
GDP增速（左轴）城镇化率（右轴）
。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看
