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房地产行业2017年第一季度延续2016年增长趋势。营业总收入为2551.64
亿元，同比增长11.2%，由于去年同期高速增长基数较大，今年一季报数据
同比增长有所下滑，但整体盈利趋势未变；第一季度归母净利润236.78亿
元，同比增长48.5%，第一季度归母净利润同比连续三年增长，保持较好升
势。由于房地产政策趋严，金融降杠杆等因素的影响，2017年一季度资产
负债率同比增长1.56%；净资产收益率逆转三年下降趋势，同比上涨24.5%
统计2017年1月1日至2017年5月26日28个申万行业二级市场收益，
28个申万行业二级市场收益，7个申万行业收涨，中证流通指数收益-4.77%，
受去年930地产新政和今年317地产新政加大限购力度调控房地产市场的
影响，房地产行业二级市场收益率为-4.88%，在28个申万一级行业中收益
率位列第13位
通过对2006年以来申万行业数据的整理，农林牧渔、传媒、房地产市盈率
低于中位数的比例最高，分别低于中位数38.68%、28.96%和23.14%；采
掘、银行、商业贸易是市净率低于中位数的比例最高，分别比中位数低
35.92%、35.62%、28.97%，房地产的市净率同样低于中位数，低于17.84%，
位列第十位。房地产行业2017年5月26日的市盈率为15.51倍，市净率
为1.98倍，市盈率、市净率均低于统计区间中位数，业绩稳定增长叠加股
价下跌，凸显价值优势
虽然调控政策不断趋严，但是房地产投资、销售、库存均保持较为稳定的输
出，行业景气度较好，并未出现停滞不前的现象，行业发展前景依旧
政策导向对于房价上涨起到至关重要的作用，且可以较好的控制房价上涨的
速度，与房价涨速呈逆相关关系，2010年到2012年之间，各主推政策以
降低需求、加大供给、促进房价回归为主基调，在此期间，房价涨速得到控
制，2013年至2016年9月之间，为解决中国经济增速回落过快的问题，
主推政策逐步由中性过渡到推动需求，以去库存调结构为主要目的，房价顺
势向上，2016年10月，由于房价上涨速度过快，再次引发政府对房地产行
业泡沫的担忧，各地加码限购政策，但以地方性政策为主导，结构性调控，
-12%
-6%
-1%
5%
11%
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沪深300 房地产
行业研究。
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区别以往全国性调控，效果或更适合现在中国经济的发展趋势，2017年3
月17日，因930调控效果并不明显，未能有效抑制房价快速上涨，地方政
府再度升级调控政策，现我们主要跟踪的36个省会及主要城市中已经有26
个城市限购、限贷，部分地区调控力度成为史上最严
贷款利率是对房地产需求端短期调控的最好手段，贷款利率提高将会直接加
大消费成本，有利于减少需求，但是单一贷款利率调控手段并不能完全抑制
房价的上涨，需要与其他政策手段并用才能显现调控的效果。贷款利率和房
价涨幅成负相关关系，并且有刺激需求增加，导致房价上涨的作用，在利率
维持一定周期后，效应逐步减弱，并产生负影响，房屋需求下降，房价增速
下降，此时下调贷款利率，将会重新激起房屋需求，导致房价上涨。2016
年930新政和2017年317新政因城施策的基调下，央行并未对利率进行调
整，限购城市提升基准利率倍数、取消折扣为主要手段，三四线未限购城市
依旧以去库存为主
中国经济发展政策指导性明显，区域经济快速发展下房地产行业必将一同发
展，中央经济工作会议和政府工作报告中均有提出继续实施京津冀协同发
展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略，雄安新区是在京津冀协
同发展框架中的一部分，通过4月后政府对雄安新区的规划设计分析，雄安
新区房地产已被限制，因此我们聚焦在长江经济带和“一带一路”上，长江
经济带覆盖上海、江苏、浙江、安徽、江西、湖北、湖南、重庆、四川、云
南、贵州11个省市，面积约205万平方公里，人口和生产总值均超过全国
的40%，依托黄金水道推动长江经济带发展，打造中国经济新支撑带
“一带一路”分为路上和海上两条线路，路上线路主要以西北方向为主，处
于地广人稀的位置，“一带一路”先期开发已经较为充分，现阶段主要开发
海上丝绸之路，经济环境相对较好，是我们主要关注的方向，从中国沿海港
口过南海到印度洋，延伸至欧洲；从中国沿海港口过南海到南太平洋，重点
布局上海、天津、宁波、舟山、广州、深圳、湛江、汕头、青岛、烟台、大
连、福州、厦门、泉州、海口、三亚等沿海城市港口建设
2017年3月5日召开的十二届全国人大五次会议上，国务院总理李克强在
政府工作报告中提出，要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区
城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的
地位与功能。粤港澳大湾区地区包括广州、佛山、肇庆、深圳、东莞、惠州、
珠海、中山、江门9市和香港、澳门两个特别行政区形成的城市群
一线城市及强二线城市北京、上海、广州、深圳、杭州、南京，以上城市由
于长期被限购，需求未能完全释放，存在缺口，安全边际较高；其次，由于
长期执行限购政策，限购政策效力有被弱化的迹象；第三，资源方面，以上
城市是中国发展最好的城市，医院、学校等硬件配套设施齐全，资源优势较
大
招商蛇口（001979）
招商蛇口在2015年年底吸收合并招商地产整体上市，公司主营社区开发与
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运营、园区开发与运营、邮轮产业建设与运营三大块业务，公司除公开市场
取得的土地外，还在前海蛇口自贸片区内拥有大量土地储备，为公司未来的
持续发展提供保证
我们给出2017-2019年营业总收入分别为871.5亿元、1089.38亿元、
1307.25亿元，对应归母净利润为126.37亿元、157.95亿元、189.55亿元，
对应EPS分别为1.59元、1.99元、2.39元，给出12.8倍市盈率，对应股
价分别为20.35元、25.47元、30.59元。给予“持有”评级
新城控股（601155）
新城控股集团股份有限公司1993年成立于江苏常州，业务涉及房产开发投
资、商业管理等多个板块，于2015年上市。新城控股坚持“以上海为中枢、
长三角为核心，向珠三角、环渤海及中西部地区扩张”的“1+3”战略布局，全
国布局持续聚焦长三角区域
我们给出2017-2019年营业总收入分别为340亿元、425亿元、510亿元，
对应归母净利润为34亿元、46.75亿元、61.2亿元，对应EPS分别为1.51
元、2.07元、2.71元，给出12倍市盈率，对应股价分别为18.12元、24.84
元、32.52元。给予“增持”评级
房产税推出，并且全国征税，打破区域征税框架；
限购政策取消变为市场调控；
中国经济大幅失速
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目录
一、2016年年报和2017年一季报房地产行业年报、 季报财务数据大幅增加 ...... 6
（一）、2016年营收、归母大幅增长 . 6
（二）、2017年一季度归母净利润大幅增长 ... 6
（三）、房地产行业龙头企业强者恒强 7
二、房地产行业二级市场收益排名居中，市盈率快速修复 . 8
（一）、房地产行业二级市场收益排名居中..... 8
（二）、房地产行业市盈率/市净率偏低，市场表现有望回升 ... 9
三、房地产行业投资、销售、库存走势较为稳定 . 12
（一）、房地产投资.. 12
（二）、房地产销售.. 13
（三）、房地产库存.. 13
四、房地产行业对经济的贡献保持高位运行 ........ 14
（一）、房地产行业对GDP的贡献率 ........... 14
（二）、房地产税收对政府收入的贡献.......... 15
五、限购、限贷政策全部解析 ..... 16
（一）、317限购政策 .......... 16
（二）、利率未变，各限购城市调整基准利率倍数 .... 18
六、房价解析 ..... 19
（一）、价格指数 ..... 19
（二）、房价的定位.. 20
（三）、哪些地区将会有发展机会..... 21
（四）、房价爆发的时间周期，房企营收增速时期 .... 22
七、优质房地产企业标的22
（一）、招商蛇口（001979） .......... 22
（二）、新城控股（601155）........... 24
八、风险提示 ..... 25
图表目录
图表1： 2016年营业总收入. 6
图表2： 2016年归母净利润. 6
图表3： 2016年净资产收益率 ......... 6
图表4： 2016年资产负债率. 6
图表5： 2017年一季报营业总收入 .. 7
图表6： 2017年一季报归母净利润 .. 7
图表7： 2017年一季报净资产收益率........... 7
图表8： 2017年一季报资产负债率 .. 7
图表9： 2016年年报统计 .... 8
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