返租策略研究 谨呈：无锡金太湖房地产开发有限公司 2010年10月29日 无锡楼盘返租案例 调查楼盘数量：无锡7个项目，6个项目有返租信息。 调查楼盘名：哥伦布商业广场、明发商业广场、紫金广场、中华美食博览城、宝龙城市广场、五洲国际装饰城、长江1号 常州楼盘返租案例 调查楼盘数量：常州7个项目，4个项目有返租信息。 调查楼盘名：常州国际汽贸城、万博广场、宝龙城市广场、横山桥羊绒城、美吉特家居建材广场、常州新阳光食品城、万都陶瓷城 上海楼盘返租案例 调查楼盘数量：上海11个项目，4个项目有返租信息。 调查楼盘名：绿地公园广场地铁商城、中环广场、中环国际、财富108广场、桥梓湾购物中心、金地格林世界第三大街、华商时代广场、绿地北郊广场、三湘财富广场、祥腾生活广场、鹿都国际商业广场 苏州楼盘返租案例 调查楼盘数量：苏州9个项目，昆山1个，4个项目有返租信息。 调查楼盘名：东方锦城、星月国际纺织城、环球奥食卡城、吴江万亚购物中心、恒达中环百汇广场、漕湖商业广场、浒新158生活广场、天元辰广场、安逸商业广场、世茂蝶湖湾 南京楼盘返租案例 调查楼盘数量：南京16个项目，1个项目有返租信息。 调查楼盘名：南京国际广场、银城广场、金轮国际广场、紫晶广场、雨润国际广场、明发商业广场、金基广场、德盈国际广场、华侨广场、阅江广场、协众财富广场、时代天地广场、天凤国际广场、托乐嘉城市广场、新地中心、凯润金城。 嘉兴1个项目、平湖1个项目、盐城1个项目 金太湖三期商业返租策略建议 对于返租策略我们站在投资者和开发商的两个角度来思考： 客户最关心的问题是整个项目能否做旺？ 投资者的核心问题 开发商的核心问题 1、返租部分的税费 2、后期无需补贴实际租金与返租回报之间的差额 前期给予稳定的投资回报 快速售出，转移商铺租约 返租策略： 返租方案： 年回报率：每年6%+实际租金收入 租赁期限：6年（投资人购铺时须与炫彩百货签署租赁合同） 支付方式：6年回报共36%一次性从房款中扣除 注：年回报6%为估计回报率，实际操作原则上年回报控制在8%，具体固定回报要根据炫彩百货实际租金进行核算 返租方案： 炫彩百货部分： 为了共同将商场做旺，开发商自身让利引进炫彩百货，且为了保障投资人的切身利益，开发商将让利部分以每年6%的回报率补贴给客户，以一次性从总房款中给予36%的折扣的方式进行优惠。除此之外，投资人与炫彩百货签署租约合同，还可每年收取炫彩百货的租金。 未出租部分： 开发商以每年6%的回报一次性返给客户作为招商补贴，为商场长久做旺共赢，保障所有业主共同利益，业主委托开发商实行统一规划、统一招商、统一定价等服务，租赁合同由商户与业主签订 方案点评： 优点：1、解决了开发商返租销售过程中产生的税费； 2、解决了开发商对后期实际租金低于给予客户回报部分的担忧； 3、没有返租，解决了开发商返租经营带来的麻烦。 4、客户也相对较容易接受以每年6%的回报加实际租金收益 缺点：1、与炫彩百货洽谈租约转移事项； 2、炫彩百货租约转到小业主手上，小业主面临税费、发票问题 The End Thanks！ 汇报结束，谢谢！ 。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看