商业地产基础知识分享
2013.07
旨在通过本次商业地产基础知识分享，让同事们对商业地产有基础性、概念性认识，以更便利地开展相关工作
Topics
分享框架内容
商业地产的阐述 商业地产分类 商业地产与住宅的区别 商业地产专业名词 业态与业种 业态规划原则
商业地产是什么？
商业地产的概念最早出现在中国是2000年，首先从北京、上海、广州几个经济高度发达地区开始，并逐步蔓延到全国。现阶段，对于商业地产并没有一个完整、准确的定义。
简单地说，商业地产是商业经营与房地产开发的复合业务模式，是一个具有地产、商业与投资三重特性的综合性行业，既区别于单纯的投资和商业，又有别于传统意义上的房地产行业。
商业地产的特性
商业
地产
商业地产
经营者
消费者
开发者
投资者
商业是商业地产的主体，地产是商业的载体， 商业价值的本质来源于经营的价值
经营者
消费者
商业地产的四元素
中国商业地产发展历程1998年房改，房地产商品化开始
2000年底，商业地产开始作为独立行业出现（商业用地立项40、50年产权）
2005—2008年，商业地产进入巅峰期，无序开发兴起，城市综合体出现
2009—2010年，商业地产进入减速期 —— 减速的实质
2011年，商业地产出现历史性机遇 — 房地产政策改革与宏观调控
经营未提升、租金上升有限，售价却翻了好几倍。
商业地产分类
狭义商业地产 购物中心、百货大楼、底商、商业街； 酒店、写字楼； 公寓、商住； 专业市场、人防商业、地铁商业 ……
广义商业地产（包含以上） 游乐场； 旅游、养老度假村； 体育活动中心； 停车场； 库房； ……
只要通过经营能产生持续租金的不动产，都可以泛称“商业地产
狭义商业地产的分类
The classification of the business real estate
商业地产
独体商业
商业街
商业裙楼
集中商业
独体商业 建筑 （会所）
底商商业街
独体商业街
住宅底商
写字楼及 其他 物业底商
按建筑形态划分
独体商业
商业街
商业裙楼
按商业规模划分
商业地产
独立产权式
虚拟产权式
经营权
按产权形式划分
独立产权式：拥有独立的商铺空间，注重项目入市后的经营状况和物业升值，该类型的商铺需要依靠一定规模的产业基础和较为成熟的商业环境。 虚拟产权式：它的产生和返租模式的出现其实是发展商为了解决大卖场面积消化的难题，购买者拥有一定面积的产权，但具体商铺位置一般不明确。虚拟产权商铺本身不具有独立使用的价值。 经营权式：也叫使用权商铺，开发商以土地租用形式建设商业项目，以包租或返祖金为承诺，然后把租用土地年限内的一定年限的使用权出售给投资者
销售物业
租售物业
出租物业
按销售方式划分
商业地产与住宅房地产的区别
商业地产
住宅地产
出租、出售、租售结合
出售
获取经营所带来的收益
主要自住，少部分投资
租售模式
持有目的
土地性质
商业用地，使用年限40年
住宅用地，使用年限70年
现状分析
品牌地产商打造商业模式 一般地产商注重现金回笼
品牌地产商打造产品/物业 一般地产商看中行业利润
商业地产专业名词
商圈，是指以一个辐射型商业中心的坐落点为圆心，向外延伸某一距离，形成一定区域的消费圈。 商圈之大小视其业态业种之不同而有所区分，辐射力越强的业态，商圈越大
边缘商圈 5%—15%顾客
次级商圈 15%-25%顾客
核心商圈 55%-70%顾客
商圈
业态：业态是指企业为满足不同的消费需求进行相应的要素组合 而形成的不同经营形态
超市
购物中心
办公
专业市场
业态
业种：业态的组成要素，商业经营的种类，根据经营产品的不同 来区分
游戏厅
餐厅
服装专卖
美容美发
业种
商业地产的其他专业名词
区位：指某种经济、政治、社会活动所占据的场所
板块：一般指住宅小区、商业集中开发的城市区域
地段：房地产开发、商业区位的界定，一般标榜的是一种价值
节点：商业地段常以休闲广场、餐饮美食城、电影院、著名地标式建筑作为节点
地标：一个城市或区位的标志性参照点，一般为城市或区位的最高建筑物
商业中心：与“商圈”称法接近，一般分为市级、区级、社区、邻里四级
商业地产的一些专业名词
购物中心：作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设 施的组合体
大卖场：卖场面积至少在2500平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品
商业街：商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特色小街三种
产权式酒店/商铺：产权分散，统一管理，统一招商，统一租赁，投资者获得产权和 租赁回报，开发商获得较高投资回报，管理者获得经营利润
主题商场：以相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的同一类商品为主，其他 类为辅
主力店：简单理解为核心店铺，对整个购物中心或区位市场起到引领作用的店铺。
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