心伽泊商业推售策略
方案编号：2012-1010
执行部门：心伽泊营销部项
Strategic Plan
它似乎就是一座难以逾越的高山
不成熟的商圈 600余户的小社区 前面有条河 后面一片荒芜 他的左手是扎堆的工棚区 右手是被城建遗忘的村 他却有着不是长沙不讨喜的 3层 它貌似一座很高很高的山
高山倒过来其实就是一个沙漏
我们只要挖动那一个小角 从此以后一泻千里
商 铺
利 润
总商业面积 8497.51㎡
项目是浏阳河北片区中小型商业体！二 三楼的商业面积相对较大.
项目商业分析 Positioning analysis
1、定位分析
商业体量决定辐射范围：
1万㎡以下
周边1公里范围
2-3万㎡
周边3公里范围
5万㎡左右
5-8公里范围
10万㎡左右
8-20公里范围
本案
1、定位分析
总商业面积 8497.51㎡
南区——5610.5㎡
东区——2404.82㎡
北区——482.19㎡
规模=浏阳河北片区中小型商业体
整体定位：以社区服务为主的中高端生活配套型商业
2、商业整体定位
商业规模
中小型商业体
辐射范围
项目周边，163医院，长大，浏阳河北棚改区
物业档次
中高档社区型物业
3、商业客群定位
客群定位：以项目业主、周边居民为核心的本地投资客群
4、商业业态定位·项目各区域产品定位
商业价值： 南区＞东区＞北区
就产品自身价值而言，本案各分区商业价值有一定差距
项目商业定位为社区服务型商业，业态主体以完善生活配套为主，辅之以医院服务类型业态
4、商业业态定位·项目各区域产品定位
商铺一楼小铺面较多,21-58占84%,2楼3楼面积大,未区分.
项目商业分析 Positioning analysis
商铺原方案
已报批，已施工…..
XINJIAPO
项目商业分析——北区Positioning analysis
北区单层面积482.19㎡，共分为14个铺，层高5.4米，北区商业对面为有高差的土地，就目前来看，人流构架不佳，商业价值暂时无法凸显
项目商业分析——南区一层 Positioning analysis
南区一层单层面积1096.7㎡，共分为10个铺，层高5.4米， 一层临市政主干道双河路及浏阳河风光带，商业价值高
项目商业分析——南区二、三层Positioning analysis
南区二、三层单层面积2260.34㎡，层高5.4米， 整层面积较大，未分割
N205 二楼 2260㎡
N305 三楼 2253.5㎡
项目商业分析——东区一层 Positioning analysis
东区一层单层面积339.68㎡（除幼儿园面积），共分为8个铺，铺面面积较小，层高5.4米， 东区临小区主入口和社区道路，面积小，商业价值较高
D202 二楼837.88㎡
D302 三楼837.88㎡
项目商业分析——东区二、三层Positioning analysis
东区二、三层单层面积837.88㎡，目前做招待所形式设计。西面设置有独立电梯。 二三楼商业价值低，针对招待所销售时需采取先租后售方式
1.“总量大” 项目商业总量为8497.51㎡,相对一个位于不成熟600余户的小区来说,总量大; 2.“一层小铺多” 一楼小铺面较多,21-58 ㎡占84%,这类产品市场比较走俏; 3.“二层三层压力大” 在长沙三层的裙楼商业,不受市场欢迎,项目二三面积较大;
商铺小结
商铺修改建议
MUST
把不确定变为确定 客户不确定，市场不确定… 但要销售火爆是确定的
营销总原则2
32确保火爆
确保卖完
利润确保
在2012年经济持续下滑，领导换届，房地产政策不明朗因素过多……但这都是不确定因素，本案要达成确保项目销售率达到理想目标，同时确保销售利润，为开发商争取高利润，同时还确保后期的商家经营火爆
三步定乾坤
第一步，商业必须重新进行合理划分
东区：二楼商业价值被低估，利用一层商业价值带动二层价值确保利润拉升
一楼
二楼24682468
一楼划分不变，二楼划分后与一楼面积相当！ 划分原则：一楼与二楼面积小，将一楼与二楼进行一拖二面积可控制在90㎡左右，处于市场热销户型，同时也便于灵活销售，楼梯可划分后进行打孔安装。 例如：一楼1#搭二楼1-4#，一楼5号搭5-8#，具体在实际销售时另行调整。注意需销控一层1#、5#及8#搭配二楼销售
电梯处
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