海利第一区定位补充
鹏星地产
1月
目 录
1. 写字楼在使用状况分析 4
1.1总体数量和分布情况分析 4
1.2租金情况分析 5
1.3物管分析 6
1.4入住情况分析 7
1.5入住企业类型分析 8
1.6部分酒店写字楼经营壮况分析 9
1.7在使用专业写字楼外观及内部设置状况分析 10
1.7.1外观设计分析 10
1.7.2裙楼使用状况分析 11
1.7.3大堂配置状况分析 12
1.7.4单层面积及面积划分状况分析 13
1.7.5车位配置状况分析 14
1.7.6电梯配置状况分析 15
1.7.7卫生间配置状况分析 16
1.8个案分析 17
1.8.1顺天国际财富中心 17
1.8.2亚大时代 23
1.8.3恒隆国际大厦 25
1.9在使用写字楼市场总结： 28
2. 在售写字楼市场竞争状况分析 29
2.1年度销售状况及预计明年供应量分析 29
2.1.1本年度专业写字推出量 29
2.1.2预计供应量 30
2.2价格水平分析 31
2.3销售速度与周期分析： 32
2.5个案点评——中天广场 33
2.6在售写字楼市场总结： 38
3. 公寓市场分析 39
3.1公寓市场重点扫描： 39
3.2长沙公寓产品分析： 45
3.3公寓市场总结： 46
4. 写字楼与公寓开发方向研判： 47
4.1写字楼方向研判 47
4.1.1价格判断： 47
4.1.2写字楼价格的空间 49
4.1.3写字楼发展方向的预测： 49
4.2公寓的发展方向研判 50
4.2.1价格判断： 50
4.2.2公寓价格的空间： 52
4.2.3公寓发展方向的预测： 52
4.3两种发展模式的对比分析及结论 53
附：长沙各大银行总部 54
1. 写字楼在使用状况分析
1.1总体数量和分布情况分析
楼盘名称
位置
总建面（㎡）
写字楼规模(㎡)
运营日期
亚大时代
五一大道与韶山路交汇处
33000
23430
湖南国际金融大厦
芙蓉路与八一路交汇处
85962
12000
2002年
恒隆国际大厦
五一路与蔡锷路交汇处
49841
31480
第一大道
五一路芙蓉广场西
34354
28308
顺天国际财富中心
芙蓉中路
66453
50560
湖南文化大厦
韶山中路
45800
35600
唯一星城国际
韶山中路
52324
42191
新闻大厦
芙蓉路与营盘路交汇处
41600
15932
——
运达国际广场
芙蓉路与营盘路交汇处
84592
29878
预计
分析：
目前，长沙的专业写字楼主要分布五一路、芙蓉路和韶山路沿线，专业写字楼的整体保有规模约30万平米；随着城市南移，省政府的南迁，写字楼有随芙蓉路沿线南延的趋势（如：BOBO天下城）；从近期的市场来看，市中心的专业写字楼开发依然是市场的主流（如：中天广场、湘豪大厦、佳天国际新城等）；从投入使用的情况来看，长沙的专业写字楼使用量正在逐年增加

1.2租金情况分析
楼盘名称
租金（元/㎡天）
备注
亚大时代
2.48
包含物业管理费、中央空调费
湖南国际金融大厦
1.8
恒隆国际大厦
1.6
第一大道
1.3
顺天国际财富中心
1.6
湖南文化大厦
1.8
包含物管费
中央空调每年开放7个月，10元/（㎡月）
唯一星城国际
1.2
新闻大厦
1.6
包含物业管理费、中央空调费
运达国际广场
——
分析：
长沙的专业写字楼租金都在1元以上集中在1.2~1.8元，个别中高档项目的租金在2元左右。从经营情况看长沙的专业写字楼根据档次不同的租金在1.2~1.8元都能取得很好的出租率

1.3物管分析
楼盘名称
物业公司
管理费（元/㎡月）
备注
亚大时代
香港华联兴业
——
已包含在租金当中
湖南国际金融大厦
华天物业
3.5
恒隆国际大厦
恒威物业
2.2
第一大道
绿城物业
2.32
顺天国际财富中心
深圳中航物业
2.8
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