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快评
莫尼塔（上海）信息咨询有限公司别为美国房地产操心！
钟正生
Zhongzhengsheng
@cebm
夏天然
trxia@cebm
次贷危机以来，美国房地产市场复苏速度和持续性均超市场预期，房市火热间接带动了消费、就
业和通胀的好转。但房地产市场最大的威胁——货币政策收紧——已经出现，不论是美联储2013年
的“口头收紧”，还是2015年和2016年的两次加息，都曾造成美国房地产市场的恐慌，较为敏感的
REITs（房地产投资信托）指数均出现明显下跌（图表 1）。美联储3月突施加息“冷箭”，现又频繁讨
论“缩表”，政策变动可能会给目前欣欣向荣的美国房地产市场带来风险

图表 1：美国REITs指数对美联储政策较为敏感
来源： REIT，莫尼塔
当前美国房地产到底是否存在泡沫？美联储加息是否会再次刺穿泡沫？我们认为：从库销比来
看，美国目前库存低于历史均值，销量稳步上涨，仍处于供不应求的状况；从房贷来看，违约率不断
降低，贷款审核条件依然偏严，贷款整体健康；从自有率来看，美国住房自有率极低，高租金回报率
和人口年龄结构均对后续购房需求有所支撑。以上几点均勾画出美国房地产市场健康繁荣的图景，即
便是接近以前高点的房价，在考虑货币超发因素后也显得没那么高了

对美联储加息和缩表等可能导致抵押贷款利率上升和房屋销量下滑等风险，我们认为：美联储肯
定不希望重蹈次贷危机覆辙，加息节奏和缩表时点均可能慢于市场预期；同时，“特朗普行情”逐渐
逆转，美元指数上涨空间不大，汇率变化不至于影响海外投资者的购房决策

综合来看，我们对美国房地产市场持相对乐观态度，如果没有战争或自然灾害等不可抗力爆发，
房价平稳上涨或仍将持续一段时间

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权益型REITs指数综合型REITs指数（右轴）
Taper Tantrum
对首次加息
预期增大
对第二次加
息预期增大
欧债危机
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莫尼塔（上海）信息咨询有限公司一、美国房地产市场应无虞
研究美国房地产市场，不可避免需要研究其基本面情况。我们首先跳脱出宏观经济政策，仅从偏
微观或中观的房价、库销比等最根本要素来加以考察

1、美国房价没那么高
单从房价指数来看，美国房地产市场似乎确实存在不小的泡沫。无论是标普/CS指数，还是
NAHB住房市场指数等指标，都已接近次贷危机前的高位（图表 2）。虽然近几年美国房价上涨放
缓，但依然保持在5%左右的高增速（2015年下半年，北京上海房价同比增速达到5%，此后快速攀
升）。如此之高的房价和增速，难免让人担忧房地产泡沫再现

不过，如果考虑了次贷危机后这么多年美联储“大水漫灌”式的量化宽松，所有资产价格的上涨
可能都要打个折扣。经通胀调整后，当前美国房价离2006年的高点还较远（图表 3）。从这个角度
看，至少当前的美国房价还算合理。不仅如此，美国大型房地产机构均看好美国房市，平均预测未来
5年美国房价还将上涨20%左右。这意味着，市场预期未来美国房价增速会进一步放缓，而温和上涨
正是健康市场的重要特征之一

图表 2：美国房价接近次贷危机前高位 图表 3：通胀调整后美国房价仍远低于2006年
来源： 《非理性繁荣》，莫尼塔 来源：《非理性繁荣》，莫尼塔
2、美国房屋供不应求
考虑库存，2011年以来，美国的房屋供应不断增加，但仍处历史较低水平（图表 4）。即便新开
工不断加速，房屋库存也远远不足，目前仍低于历史均值（图表 5）

考虑销量，美国新建住宅量价齐升。由于库存有限，整体销量受限，所以房价上涨更快（图表
6）。NAHB销售指数在50以上就表示市场较为乐观，目前该数值为78，建筑商信心已经恢复至2005
年的水平（图表 7）。综合来看，美国房地产市场仍处供不应求状态，未来几年，这一情况难有改
变，房价有望继续上涨。50
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名义房价指数
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实际房价指数
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莫尼塔（上海）信息咨询有限公司图表 4：美国新屋开工数仍处低位 图表 5：美国房屋库存也较低
来源： Wind，莫尼塔 来源：Wind，莫尼塔
图表 6：美国新建住房量价齐升 图表 7：美国建筑商对未来销售看好
来源： Wind，莫尼塔 来源：Wind，莫尼塔
3、美国房贷违约率不断下降
2004-2006年期间，美联储快速加息导致大面积房贷违约出现，并最终引发次贷危机。危机洗
礼后，美国房贷市场异常谨慎，严格的放贷条件以及经济的平稳复苏促使房贷违约率不断降低（图表
8）。至少从最近几次美联储加息的影响来看，房贷违约率并未上涨，反而继续下行。若美联储继续
保持相对迟缓的加息节奏，房贷违约率料不会快速上涨。值得注意的是，近几年银行对购房贷款的审
批已经逐渐放松，美国抵押贷款银行协会公布的贷款可获得性指数已达8年来最高（图表 9）。这意味
着，更多的人能够达到购房门槛，或者能买到更贵的房子。当然，房贷审核的条件还远远不及次贷危
机前的宽松程度，“一朝被蛇咬”的银行仍旧谨慎有加

图表 8：美国房贷违约率不断下降 图表 9：美国抵押贷款可获得性稳步上升
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营建许可新屋开工数千套
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成屋销售:折年数
成屋销售:库存（右轴）
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新建住房销售:折年数
新建住房平均售价（右轴）
万美元万套20
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NAHB未来销售指数NAHB现状指数
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