目 录 第一部分: 房地产市场处于供需紧平衡状态 …………….P6 第二部分: 2013年地产政策稳中趋紧 …………….P11 第三部分: 2013年销售面积同比增长6%，金额增长13% …………….P17 第四部分: 2013年开发商缓去库存，新开工投资弱复苏 …………….P29 第五部分: 2013年板块盈利增长20%，整体走势同步大市 …………….P37 第六部分: 关注新型城镇化带来“节点城市”的投资机会 …………….P42
。。。。每年实际产生住房刚需的流量规模约为720万套
我们认为，城镇家庭的形成是城市住房需求的主要来源，即传统意义上的刚需。从微观上来看，刚需可以拆分为城市青年结婚，农村大学生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户。 基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分，在不考虑购买力的情况下，每年城市青年结婚所形成的住房需求约480万套。但是随着80年代婴儿潮结婚高峰的过去，结婚需求会小幅下降到460万套左右。 农村大学生在城镇就业所形成的需求随着高等教育的普及将逐年扩大，但是其相对比重较小，每年仅为40万-50万套。 农民工进城所形成的住房需求相对于其他刚需而言，更受到收入的限制。考虑不同情境下农民工可以承受的最高房价，中性情形农民工能形成100万套住房的需求，乐观情形下能形成200万套住房需求； 除了新形成家庭所带来。。。。