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在市场需求主要由刚性需求构成的大背景下，由于刚需购买力的相
对不足，使得需求的表达和释放很大程度上依赖于信贷的支持。在供
需处于紧平衡状态下，供需结构的摩擦效应使得刚需市场处于事实上
的供不应求状态。这造成了需求的“单边市”，使得流动性成为了影
响楼市的核心因素。
同时，由于供需缺口持续无法闭合，房价上涨成为了全民共同的预
期。这造成了全社会对于房产资源的追逐，并导致了房价在全国范围
内的持续快速上涨，并最终诱发了政府对于房地产市场的调控。
展望未来，城镇化依然是中国经济发展的长期诉求。未来几年内城镇
人口的持续增加和新增住宅的相对供给不足因此仍将是房地产市场的
主要矛盾。也正是如此，缓和供需关系，缩小供需缺口或将成为“十
二五”期间房地产调控的主要方向。
从“合理引导住房需求，抑制投机需求”的政策表述来看，未来政策
调控可能在三个方面展开，即：维持现有调控力度及调控目标，增加
土地供给和加强保障房建设。
图1城镇常住家庭户数变化（百万户）
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目录
第一部分:
房地产市场处于供需紧平衡状态
…….P6
第二部分:
2013年地产政策稳中趋紧
…….P11
第三部分:
2013年销售面积同比增长6%，金额增长13%
…….P17
第四部分:
2013年开发商缓去库存，新开工投资弱复苏
…….P29
第五部分:
2013年板块盈利增长20%，整体走势同步大市
…….P37
第六部分:
关注新型城镇化带来“节点城市”的投资机会
…….P42
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第一部分
房地产市场处于供需紧平衡状态
行业研究地产
莫尼塔(上海)投资发展有限公司72012年11月23日
每年实际产生住房刚需的流量规模约为720万套
我们认为，城镇家庭的形成是城市住房需求的主要来源，即传统意义
上的刚需。从微观上来看，刚需可以拆分为城市青年结婚，农村大学
生在城市就业，农民工进城以及旧城改造所形成的拆迁户。
基于婚姻的需求是刚需的最重要组成部分，在不考虑购买力的情况
下，每年城市青年结婚所形成的住房需求约480万套。但是随着80
年代婴儿潮结婚高峰的过去，结婚需求会小幅下降到460万套左右。
农村大学生在城镇就业所形成的需求随着高等教育的普及将逐年扩
大，但是其相对比重较小，每年仅为40万-50万套。
农民工进城所形成的住房需求相对于其他刚需而言，更受到收入的限
制。考虑不同情境下农民工可以承受的最高房价，中性情形农民工能
形成100万套住房的需求，乐观情形下能形成200万套住房需求；
除了新形成家庭所带来的住房需求外，我们认为旧城改造及拆迁所带
来的需求也是刚需的重要组成部分。我们估计中性情形下2013年拆
迁所带来的需求约为103万套。
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