农工商.布拉格项目定位报告
2017年4月13日
项目原设计方案概述
该地块33.56亩，规模不大呈不规则正方形状地理位置优越。从业态分布看原设计用园林水系将两栋双单元的住宅间隔开较宽楼间距。保证楼栋间的通风采光及居住的私密性
原户型设计概述
从2号楼产品看原户型设计以大两房为主力户型，三房格局还是以一代住宅产品的厅在中间卧室在两边的旧单位房格局，大两房小两房部分卧室朝厅开私密性较差。 本栋总结：功能分区不明显，不能做到前后通风对流，餐厅属于暗厅甚至出现暗厨的致命缺陷
原户型设计概述
3号楼产品设计均为中规中矩的两房或三房，都没有生活阳台，餐厅位置被厨房占用被挤到过道上只能安排四人位的餐桌。部分厅在中间卧室在两边的，卧室门朝厅开的设计完全没有达到功能分区动静分离的居住要求。
原户型设计概述
该原业态中设计的住宅公寓直接设计在3号线地铁口的下沉式广场入口（紧急疏散出口）边上。1-3F两梯17套商务金融办公区及以上16层的住宅公寓。通道的采光口因设计了公共卫生间，走廊过道不能达到通风及采光大大降低了办公档次及居住品质。户型设计没有阳台只有飘窗
介于目前土地现状及原方案的存在的问题展开分析
现状1、项目地块小，业态不能互补
现状2、户型设计落后，没有亮点可挖掘
为能抢在今年下半年快速启动项目，本案建议：在不大改原方案的条件下保留原来楼栋的基地尺寸，设计优化产品致关重要，以它作为项目打开市场的切入口
定位需要解决的问题
优居采用最基础的定位法则—— 5W法则来展开本次价值探寻之旅：
物业类型
目标对象
推产品顺序
进程规划
总平布局
WHAT
WHO
WHEN
WHERE
HOW
地块做什么产品？ 项目的价值在哪里？
目标消费者是什么样的人？是什么样的产品才能真正打动他们？
入市时间？开售时间？销售周期规划多长？交房时间？
各类型物业排布在哪里？产品规划组合策略是什么？
产品先推哪里，后推出哪里
如何调整项目定位才能达到市场预期？？
寻找关键点！
统筹考虑以下几点：
1、市场需求及其在项目开发周期内的变化 2、项目用地条件及特征 3、市场竞争态势 4、开发商项目开发目标及愿望 5、政府对项目的城市形象定位要求
项目开发的关注点作为入市切入口
----“重新设计令目标客户无法拒绝的户型产品”小地块开发好产品才是项目核心竞争力！ ----“----“重点突出家门口的地铁3号线 （上盖物业）的地利优势 、及毗邻国际会展中心，坐拥青秀湖、竹排溪等城市水景资源，不再有的名校学区房。 ----小区内部通过园林绿化、物业服务、产品设计来实现以上目标”。 ----”尽可能在开发中启动快开快售，金九银十前把市场关注度先吸引过来，把南宁周边县市客户尽可能争取过来。”
重新对项目进行梳理
做什么户型配比才是市场受欢迎的产品？
本案有两类物业是一定会有的：住宅和公寓
住宅公寓物业：地铁口边上的住宅公寓物业居住人类别比较杂，风险大，影响其它物业应独立管理，与小区区分（首期以卖公寓产品为主还是卖住宅产品为主），深刻地影响资金回笼
住宅物业：从匹配客户需求角度确定档次，户型配比等，对其它物业影响较小 住宅的使用功能，社区的服务配套，优雅的环境，景观的塑造，决定着住宅物业的品质。住宅面积的大小，决定现阶段市场购买力是否能承受，后期价格提升的空间能有多少项目溢价收益的主要贡献者是
在项目入市第一期，住宅的定位致关重要，以它作为项目定位的切入口
做什么住宅、做多大、怎么做？
1、刚需型客户的居住需求 刚需型客户经济实力较弱，以20-30岁之间的南宁周边各县市客户及到南宁工作的刚需客户群体为主，这类客户对户型的功能配比要求不高，所谓“先求房间数量，再求房屋面积”。在同等面积内喜欢多个房间，对子女教育配套有要求。 2、改善型客户的居住需求 改善型客户主要是以扩大生活空间，改善居住环境为目的，所需求的户型都是较大空间的四房、五房和楼中楼来改善生活质量，对园林绿化、商业配套和物管有要求。 3、投资型客户的居住需求 投资型客户有一定经济基础，这类客户投资方向以住宅和商铺为主，多用于自营和出租，或以增值转卖来赚取高额利润。一般买产品，认可地段、规模
我们来看--- 目标客户购房最关注什么？
教师群体对住房首要考虑因素的总排位： 第一位：价格 第二位：地段 第三位：户型设计 第四位：园林环境 第五位：学校配套 第六位：楼体立面 第七位：物业管理
公务员对住房首要考虑因素的排位： 第一位：价格 第二位：地段 第三位：户型设计 第四位：学校配套 第五位：园林环境 第六位：物业管理 第七位：楼体立面
以上统计可知：公务员与教师群体共同对“价格、地段、户型设计”三项因素较注重，这是传递“产品需具有高性价比的”信号，才能影响这两类群体。 备注：数据来自优居策略部的《市场客户成交分析报告》
4、产品经营规划的各要素权重排序
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