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二、引言
【济南写真】
济南是国务院规划环渤海经济圈的核心城市之一，是北承渤海 经济圈，南接大长三角经济圈功能的核心城市
济南之于环渤海经济圈是支点性城市和连接性城市，它南面紧接中国经济最发达的大长三角经济圈，是南北经济融通，东西经济接轨的核心城市
济南北接京津唐，南接长三角，西连黄河中上游，东连胶东半岛，在全省处于承东接西的位置；在全国来说是连接华东与华北的门户，是连接华东、华北和中西部地区的重要枢纽，京沪锁钥；位于环渤海经济圈，是黄河三角洲最大的中心城市
济南是山东省政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，区域经济中心辐射能力和影响力都在大幅提升
济南市生产总值及固定资产投资逐年稳步上升，房地产投资额占固定资产投资额比例呈上升趋势
产业发展平稳健康，三产比重日益增强，为城市商务发展奠定基础
居民收入和消费稳定增长，为商业发展提供足够支撑
【济南房地产格局】
北部关键词：住南不住北，住东不住西 ；南高北涝；工业及物流聚集区；脏乱差旧臭
大品牌、成熟产品线、成熟营销模式，极大提升了济南开发水平；鑫苑必须在强大的竞争对手中突围
【豪强逐鹿】
绿地新里卢浮公馆——上海绿地集团山东置业有限公司 位置： 纬十二路与经四路交汇处 项目总建面：49万平方米 建筑年代：2010年 建筑类型：16-33层高层
保利大名湖——保利山东置业有限公司 位置： 历下明湖东路北侧 项目总建面：23万平方米 建筑年代：2010年 建筑类型：13层小高层
香港南益地产——名士豪庭 位置： 历下经十东路与浆水泉路交汇处 项目总建面：100万平方米 建筑年代：2010年 建筑类型：18-30层高层
全国品牌：已进入（恒大、绿城、保利、绿地、万达、中海、华润、天鸿）；即将进入（远洋、万科、龙湖） 本地品牌：鲁商、鲁能、重汽、海信、海尔
【主流大盘】
济南一线主流大盘占据了天时、地利、人和，与其相比，鑫苑名家并不占优势
名士豪庭
保利大名湖
绿地卢浮公馆
鲁能领秀城
【鑫苑在济南】
鑫苑品牌在济南已经形成了中档盘的市场印象，没有进入一线品牌行列
【滨河新区】
随着小清河的改造，滨河新区雏形已现，但板块价值尚未得到认可，对项目来说既是机会也是挑战
“十二五”期间滨河新区发展规划 总体空间布局： “一心、一轴、四片”。其中:“一心”为北部城市副中心；“一轴”为小清河生态发展轴；“四片”为新东站片区、华山片区、济泺路片区和美里湖片区。 规划思路：围绕“拓展城市发展空间,打造现代产业体系”的总体要求。以“构建发展新空间、创造宜居新生活、塑造泉城新景观、实现风貌新传承、打造北跨桥头堡” 。 产业定位：以商贸物流、休闲旅游、商务办公、商业居住为主导
滨河新区目前处在房地产开发初期，未来将有大量项目入市，预计未来三年竞争项目约有150万平米入市
【滨河新区—开发现状】北大资源 徐李片区 300万㎡
绿城 盛福庄项目 57万㎡
绿地项目 待定
重汽 翡翠清河 20万㎡
重汽 华光日化地块 40万㎡
天鸿 万象新天 600万㎡
杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖
完善配套
历史人文积淀
生活模式
优质资源
产品驱动
高端大盘核心 驱动力
上海华府天地 杭州西湖8号公馆
运动元素生活示范—天泰奥林匹克花园 生态休闲拉丁式小镇—中海怡美山庄
万科十七英里 万科东海岸
万科城
代表案例： 杭州中能浪漫和山 深圳香蜜湖深圳红树西岸 万科十七英里 万科东海岸 天泰奥林匹克花园 中海怡美山庄 上海华府天地 杭州西湖8号公馆 ……
【一线高端大盘驱动因素】
【新政下的济南市场】
2011年3月份（套数）：同比下降31.12%； 2011年3月份（面积）：同比下降26.37%
三、解读项目
项目印象1——区域：位于小清河和历山路交汇处，属于城市中心蔓延区，未来规划的滨河新区城市副中心，区域价值明显，发展空间巨大
核心价值： 滨河新区：项目处于滨河新区发展带上，且属第一批面市大盘，市场机会大。滨河新区是济南继奥体中心、西客站之后又一个城市副中心级重点发展区域，未来价值不可限量。 济南城心：项目位于济南城央边缘，经交通动脉西接火车站、汽车站交通枢纽，东接洪楼广场、南抵家乐福、泉城广场
项目印象2——交通：项目位于历山路龙头，北园大动脉，有BRT快速通道，交通四通八达
项目印象3——景观资源：项目周边有小清河、北湖景观资源，景观价值极高
项目印象4——产品：项目规划为70万平米大型组团社区、具有城央墅品洋房及紧凑产品、清河印象主题园林
清河印象主题园林
大组团、小邻里规划
精英稀缺小户型产品
城央绝版墅品洋房
项目印象5——配套：周边外部配套较为欠缺
购物：主要有泺口商圈、北园银座商圈、家乐福商圈、洪楼商圈； 医疗：北山大二院、中心医院、胸科医院、空军医院； 教育：杨庄小学、北全福小学、北园街道中心小学； 公园：北湖公园、小清河环河公园、板桥广场、大明湖公园、百花公园
教育配套
杨庄小学
北全福小学
北园街道中心小学
购物配套
泺口商圈
北园银座商圈
洪楼商圈
医疗配套
山大二院
胸科医院
中心医院
项目区域5公里内主要城市配套
家乐福商圈
休闲配套
项目印象7——项目2011年品牌目标&销售目标 保守“保15冲20”
销售目标：
2011年销售目标 确保15亿，力争20亿
品牌目标：
提升鑫苑品牌，进入第一方阵
【15亿&20亿的意义】
解析2010年济南房企销售额20亿俱乐部
15亿：济南市2011年单盘销售额前10名
20亿：济南市2011年单盘销售额前3名,此外,20亿意味着 1、2010年济南北部区域楼盘销冠（尚品清河）9.3亿，20亿是其两倍； 2、单盘年销售额占到济南北部市场整体份额的50%以上； 3、20亿意味着要跳出整个北部区域，与整个济南市的一线 品牌开发商进行竞争。
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