谨呈：三庆集团 三庆·城市主人 2013年营销作战计划 2012年9月 目 录contents26 5本体 项目基本属性研究 目标 企业愿景及销售目标 困局 关于品牌、区域、竞品、客户 痛点 核心问题及分解 破局 关于痛点的破解之道 攻略 营销策略及执行动作本体 Noumenon Chapter1 总用地面积：10万㎡ 总建筑面积：294023㎡ 其中，地上20078㎡ 地下93225㎡ 楼座分布：13栋高层 其中，1-6#楼为市场化销售； 7-13#楼为国税系统团购 幼儿园：5362㎡ 容积率：2.4 绿化率：35% 建筑密度：18% 团购区 市场销售区 技术指标：中等容积率，中等规模社区，项目南区已团购 1-6#楼为市场推出楼座，共计1026套房源，以90㎡二室为主，占到65%。 其中 1#楼：345套 2#楼：345套 3#楼：67 套 4#楼：67 套 5#楼：101套 6#楼：101套 产品配比：共1026套房源，以90㎡二室刚需产品为主 周边配套：城市主人处于奥体和雪山板块边缘地带，生活配套匮乏 当时买房的时候主要就是考虑了国华印象和奥体太阳树，奥体高新区周边的发展前景较好，而且我上班也近，只是国华交通太不方便，也没有生活配套，所以我就在奥体太阳树买了一个两居。 ——济南高新区管委会王先生访谈 项目周边农田 源自法国卢浮宫的典雅坡屋顶 简洁、大气的现代肌理 厚实、稳重的建筑基底 建筑立面：外立面“法式经典三段式”构造，延续和变化 景观资源：南北观山，社区内拥有天然私家湖泊 教育配套：自建18班托幼儿园，无中小学教育配套资源 区域：城处于奥体和雪山板块边缘地带，生活配套匮乏； 现状人气不高，城市化发展带动区域发展，未来成为居住集中区域； 区域 资源 景观：南北观山，社区内有天然私家湖泊； 外立面“法式经典三段式”构造，延续和变化； 教育：自建18班托幼儿园，无中小学教育配套资源。 本体 中等容积率，中等规模社区，项目南区已团购； 共1026套房源，以90㎡二室刚需产品为主； 发展区边缘 社区湖景资源 刚需小户型为主 中等规模中等容积率住宅开发项目目标 Target Chapter2 城市主人， 三庆置业集15年开发经验之大作 实现企业和项目品牌双赢 通过项目的成功销售，树立城市主人品牌，三庆回归济南主流开发商序列！ 打造企业高端产品线 积累中高端住宅项目开发经验，打造企业中高端标准化产品线 实现项目高溢价 项目南区实现团购，保证项目资金回款，项目北区最大程度实现高溢价 看愿景 4000100这代表什么？ 700 看数字 销售目标 4000 1005 700 2012年底公司要求完成4000万的回款目标 2013年我们希望达到济南东部市场销售5强 按60%回款率，2012年底前需销售100套左右 实现销售5强，预计2013年保底目标为5亿 按照70万/套，2013年需要去化700套左右困局 Market Chapter3 3-1 企业困局 3-2区域困局 3-3客户困局 企业困局：长时间未在济南发声，品牌影响力有限 2000年 三庆·燕柳园 三庆·燕庆园 2001年 三庆·汇文轩 三庆·枫润山居 2005年 三庆·丰润大厦 三庆·世纪财富中心 2007-2011年 2012年 三庆·城市主人 三庆置业集团1997年进入济南市房地产市场，累计开发多个居住和商业项目； 1997-2005年，三庆置业集团一直活跃在济南地产圈内，被济南市民熟知及认可。2006年开始三庆置业集团逐渐淡出济南市场，三庆品牌逐渐被市民淡忘。 ？ 三庆置业集团济南 历年开发项目一览 区域困局：项目周边无配套，雪山板块7500元/㎡已触价格天花板 奥体版块 雪山版块 唐冶版块 滨河版块 南部版块 鑫苑名家重汽翡翠清河 价格区间：7500-8500 鲁能领秀城银丰花园 价格区间：8500-14000 海尔绿城中海奥龙观邸 价格区间：9500-16000 恒生半山 中建凤栖第 价格区间：6500-7500 恒大名都 火炬东第 价格区间：6000-7000 竞争困局：区域内及周边项目多达23个，竞争异常激烈 东部区域住宅项目较多，市场竞争激烈，仅目前在售住宅项目就17个，潜在项目6个，供应量和潜在供应量大，竞争压力较大。 奥体核心板块 雪山板块 唐冶板块 工业北-花园路板块 竞争困局：13年东部市场总供应量近140-160万平，市场供应巨量 2011 2012 2013 2014 中建凤栖第 7万 恒生伴山 4万 奥体天泰太阳树 5万 国华印象 6万 舜奥华府 5万 中铁逸都国际 10万 海尔绿城全运村 15万 中海奥龙观邸 1万 名士豪庭 5万 明湖白鹭郡 10万 海信慧园 5万 绿城百合花园 10万 保利海德公馆 15万 万象新天 10万 恒大城 6.5万 力高国际8万 尚品燕园 10万 中国铁建国际城 6万 百替·御园华府 6万 银丰唐郡 10万 鲁商凤凰城 祥泰新河湾 保利化纤厂项目 莱钢项目 在售项目 前期项目 潜在项目