1 吴江滨湖新城开发战略咨询报告 易居中国︱决策咨询 E-HOUSE CHINA Consulting Division Sep.2009 一座承载“绿色城市”梦想的乐活城邦 箭指太湖，突出重围——How 如何做 What 做什么 逻辑步骤 Why 为什么 3、房地产市场研究 总体市场分析 土地市场分析 分物业市场分析 1、区域与城市发展研究 长三角城市群分析 吴江城市发展分析 城市空间格局分析 城市经济及产业分析 4、新城开发案例研究 开发模式借鉴 功能布局借鉴 物业发展借鉴 引擎建设借鉴 区域开发成功案例与专家访谈 运作模式 开发策略 功能规划 产业布局 区域开发策略 启动区 6、项目规划建议 项目背景研究 项目开发运营 2、项目发展条件研究 区位条件分析 交通条件分析 建区用地评估 相关规划解读 5、项目定位建议 发展愿景 总体定位 产业定位 功能定位 总体规划结构 功能布局分区 核心设施设定和布局 道路交通组织 景观绿化系统 项目定位规划 8、开发时序安排 7、开发运营策略 土地开发战略 项目运营目标 项目运营原则 项目运营策略 土地开发时序 土地出让时序 项目建设时序 筛选条件： 城市竞争力 产业吸引力 市场需求量 要素支撑度 .…… 12、项目财务评价 9、启动区策略 启动区选择模型 启动区引擎项目 启动区公建设施 土地价格评估 土地出让收入估算 开发投资成本估算 动态财务测算 10、招商推广策略 招商客户 招商目标 招商计划 可能性 可行性 可行性 可操作性 筛选条件： 目标客户 土地升值 招商能力 财务平衡 .…… 11、战略合作伙伴研究 战略合作伙伴类别 战略合作伙伴引进模式谋局篇 吴江城市发展动因 吴江城市发展处境 吴江区域周边环境“知己知彼，百战不殆；不知彼而知己，一胜一负；不知彼，不知己，每战必殆。” ——《孙子兵法谋攻篇》 『注译』： 在军事纷争中，既了解敌人，又了解自己，百战都不会有危险；不了解敌人而只了解自己，胜败的可能性各半；既不了解敌人，又不了解自己，那只有每战都有危险 知己知彼、百战不殆纵观吴江历史发展演变——水是城市兴衰的命脉，太湖开发给吴江带来新一轮历史发展机遇 运河时代 1995年 铁路和公路时代 太湖时代 2000年 随着京杭大运河衰败，吴江发展滞后 吴江城市发展动因分析吴江当前城市处境——城市能级低缺矾聚力，竞争力不足，城市提升势在必行 资源有一些，但特色不明显，小而分散，缺乏吸引力 区位四临特点，但易被周边吸附，城市集聚度低 经济运行良好，但处于同级城市中后游、消费带动不足 产业布局分散、层次低，缺乏强有力的龙头带动 房地产增长稳定，但目前供过于求，内部需求不足 空间格局分散，形象特色不足，城市品牌缺乏 吴江城市发展境况放眼吴江所处周边局势——环太湖地区是长三角的核心腹地，面对周边城市纷纷以太湖为资源大作文章开发新城，而吴江起步已晚，太湖开发面对的更多是挑战 无锡太湖新城 苏州湖滨新城 宜兴东氿新城 常州太湖湾新区 吴江滨湖新城 环太湖 经济圈 吴江市 吴江区域周边环境 湖州滨湖新区吴江自身城市能级低竞争力不强亟待提升，面对周边强劲对手，若不及时抓住滨太湖开发这一难得的时代机遇奋起直追，将被甩在后面边缘化。 ”不进则退“，面向长三角必须立足于环太湖，向太湖进军——滨湖新城的开发将是“吴江崛起的龙头”！谋略篇 区域关系解析 城市角色判断 项目发展条件分析 项目背景研究“故为兵之事，在於顺详敌之意，并敌一向，千里杀将，此谓巧能成事者也。” ——《孙子兵法九地篇》 『注译』： 所以说兵法的道理，在于周详了解敌人的意图，知己知彼，然后集中优势兵力指向敌人的一点，即使长驱千里也可擒杀敌将，这就是以巧妙用兵而成就大事 集中优势、出奇制胜随着滨湖新城的建设拉开序幕，吴江正式由“运河时代”走向“太湖时代” …… 吴江崛起看“滨湖新城”.太湖给了吴江难得的机遇和平台，吴江有机会凭借四临优势，抓住滨湖开发这一时代机遇，迎头赶上，必须集中有效资源于滨湖新城建设，出奇制胜 12 区域关系解析 吴江步入“太湖时代”，对于吴江的认知，也须跳出苏州，放眼长三角。这个过程中，重新审视吴江的角色，首先就要把握四大关系……吴江与太湖关系 吴江与苏州关系 吴江与上海关系 吴江与浙江关系 Part 1 区域关系解析区域关系解析/吴江与太湖 太湖整治带来优美环境，环湖开发成主流 可开发优质地块较少 各市县各自为政、重复建设 水上旅游及水上旅游交通滞后 污染问题突出，治理困难 缺乏统一规划、龙头景观 太湖东山 常州武进滨湖开发区 无锡太湖新城 无锡蠡湖新城 苏州光福风景区 苏州西山风景区 苏州东山风景区 湖州东部新城 长兴环太湖开发区 植物奇观 湖湾渔港 高教文化 村落保留 生态开发 景观度假 湖岸景观 极限运动 观光居住 旅游度假 群岛风光 古村风貌 吴越文化 名镇风貌 花吴茶国 湖光山色 沿湖景观 新蠡湖十八景 行政会展中心 原生生态景观 太湖 启示一：吴江滨湖地区要实现“环湖突围”，必须发挥生态优势、挖掘文化内涵、发展生态休闲旅游度假业 吴江虽临湖，但城市建设一直远离太湖 滨湖地区是整个东太湖沿岸仅剩的待开发处女地 环太湖新城同类型项目较多，竞争激烈 环太湖开发 吴江滨湖开发 面临太湖开发热潮的激烈竞争，吴江不被边缘化，必须采取错位竞争策略，打造特色和亮点区域关系解析/吴江与苏州 吴江将与苏州“无缝对接”，城市地位和能级提升的同时，也面临苏州的强大吸附力的挑战 苏州都市区空间发展战略： 松陵将融入苏州中心城区，与吴中构成以地域性生态旅游服务、文化教育、居住为主要功能的城市组团 吴江与苏州市区、常熟、昆山四地整合，形成苏州未来最具区域影响力和活力、产业和城镇空间密集的强力三角地区 空间融合 交通连接 空间融合 苏州交通发展规划： 吴江与苏州主城区实现无缝对接，苏嘉城际轨道、苏镇桃公路、苏嘉杭城际铁路的贯通， 交通的一体化产生双面效应，一方面吴江与苏州联系日趋紧密，合作加强，但人口、产业、消费均会出现溢出效应 启示二：吴江滨湖地区应接受辐射、融入苏州、补充功能，积极发展生态休闲度假和生态居住服务产业 苏州产业发展格局： 吴江位于苏嘉杭南北发展轴和沿太湖旅游休闲产业带 吴江与苏州共同打造国际著名的旅游度假胜地：以保护为主导，适度发展环境友好型产业、传统工艺以及旅游休闲及相关服务业 经济一体 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看