云南嵩明项目策略说明书 2007年5月 二零零七年九 月 江苏宜兴项目前期顾问报告 项目假设条件说明 项目位于江苏省宜兴市横山水库西侧“江南水乡”项目用地附近区域 假设本项目政策上可行； 项目意向性用地规模约为万亩； 项目用地红线范围不确定 深圳市星彦地产顾问公司江苏宜兴前期顾问专案组在与甲方充分沟通之基础上，确立如下条件作为本案的研究前提： 项目工作内容及阶段划分 第一阶段 发展战略与整体定位 … 2007-09-3——2007-09-30 2007-10-1——2007-10-30 第二阶段 物业发展与经营模式 项目实地调研 项目资源盘点 区域发展背景研究 区域发展机遇研究 类似项目案例研究 区域竞争项目分析 项目资源细化挖掘 发展战略建议 项目整体定位建议 …… 项目选址范围建议 物业规划发展建议 物业项目深化 开发节奏安排 产品开发安排 开发赢利模式分析 …… 发展定位 在项目的市场调研中，我们进行了广泛和有针对性的调查研究 定位前思考 发展方向研判 发展模式初选 发展机遇分析 城区域市角 休闲度假视角 房地产市场视角 竞争对手分析 案例借鉴 项目资源细化 开发战略 主题定位 定位前思考 项目属性——项目位于目前中国经济格局中表现最为突出的长三角区，其大区域优势极为优越 本项目位于长三角区域内的沪、杭、宁三角几何中心宜兴市境内 ，各大城市距库区均在50-200公里左右(车程二个小时以内)，三个方向均有高速公路连接，对外交通十分便利 距宁杭高速公路入口处12公里 距沪宜高速入口处25公里 距南京130公里 距杭州130公里 距上海180公里 距无锡50公里 项目属性——宜兴城市经济表现强劲，同时受人口规模限制，市场消费能力有限 2006年末全市户籍总人口约106万人，其中城镇人口64万人，宜兴市区居住人口约为36万人，人口总数近年来递减。 全年城镇居民人均可支配收入16089元，比上年增长16.3%； 城镇居民人均住房建筑面积36平方米 ，远高于全国27平方米的平均水平 项目大规模开发所面对的客户层面需转向更大范围的长三角大区域 项目属性——区域位于宜兴城市远郊，给予当地及外人的区域陌生感较强 城市发展方向 地块 空间结构： 为“一心双城”的空间结构形态，其中“一心”为龙背山，“双城”为宜城和丁蜀。 城市发展方向： 宜城：东进、北扩、西优、南控。 丁蜀：内部整合，集聚发展城市形态 宜兴未来城市主发展方向为东面，项目处于城市非发展方向上 根据对宜兴当地和其他城市人士的深访： 宜兴当地人对横山水库均有所了解，肯定其自然生态的优美，同时认为距离主城区远； 其他城市人士均不了解横山水库 项目属性——项目地块自然生态资源极为优越 项目属性——自然村落少、拆迁量小，区域大部分为生地，适宜打造第二居所 远山近水、静溢秀美 有一自然村落，村户少 瓜果林等经济作物较多 地势舒展起伏、坡度缓 项目区域范围有一行政村，即联谊村，其下辖西庄坝、下西庄两个自然村总人口约150人，区内建筑物少、且村民大多外出务工。耕种的农业用地主要集中在溧阳县域范围内，果树主要为板栗树，另外地块有几处存在高压电线杆 项目属性——项目意向性万亩规模，以上升至区域开发的体量 红线所示为意向用地的大致范围，总约一万亩； 黄色虚线所示的左右两侧用地分别归属于溧阳和宜兴境内 项目属性界定——位于长三角次级城市远郊区域，具备优越自然资源的大规模区域开发 长三角 次级城市 远郊区域 自然资源优越 超大规模 宜兴经济表现强劲、可消化部分产品。 人口有限、项目客户层面需转向更大范围的长三角区域 长三角为目前中国经济表现最为活跃的区域。 项目与周边经济发达城市之间的距离近、交通便利 离宜兴主城区较远。 所在区域的陌生程度较强，区域概念需要提升。 无城市配套、缺乏第一居所开发要素 生态自然资源极为优越，静溢秀美、山水相依 意向万亩规模，项目上升至区域开发概念。 定位前思考 发展方向研判 发展模式初选 发展机遇分析 城区域市角 休闲度假视角 房地产市场视角 竞争对手分析 案例借鉴 项目资源细化 开发战略 主题定位 定位前思考 单纯依靠景观资源难以支撑万亩规模开发，项目需寻找区域开发的增长极 优势 劣势 长三角城市群内，给项目 提供了广阔的发展空间 区域增长极 项目山水自然资源优越 非城市主发展方向 宜兴本地支持和消化力度有限 本项目规模大，便于整体形 象的树立 区域主要为生地，区域概念未形成 项目所处宜兴风景聚集区 宜兴人对横山水库了解度较高， 而其它城市对其知知甚少 根据区域增长极理论，项目需采取产业导向作为区域增长极 市场开发经验 可行 不可行 可行 不可行 产业导向 行政导向 交通导向 边缘导向 发展客观条件 项目应采用产业导向的开发模式作为区域增长极 ——通用矩阵模型分析法 旅游产业能够将项目优越的景观优势充分放大与利用，旅游+地产应是本项目适宜采取的开发方向 从项目自身角度出发，其突出优势为自然景观资源，适宜打造旅游产业； 从市场经验，旅游产业的开发对地产的带动效益十分明显。 因此旅游产业应作为本项目区域 开发的增长极带动，旅游+地产 应作为本项目的开发方向 世界旅游组织预测：2020年，中国将成为世界最大的旅游目的地，接待旅游人数13710万人次，将占世界分额的8.6%， 定位前思考 发展方向研判 发展模式初选 发展机遇分析 城区域市角 休闲度假视角 房地产市场视角 竞争对手分析 案例借鉴 项目资源细化 开发战略 主题定位 定位前思考 发展模式初选 旅游+地产主导发模式1—观光农业模式 观光农业模式是以农业生产为依托，与现代旅游业、地产业相结合的一种高效农业，是一种新型的交叉型产业。 其特点是把农业生产、科技应用、艺术加工和游客参加等融为一体，供游客领略大自然浓厚意趣和现代化新兴农业艺术的一种农业旅游地产模式。 本模式主要利用农业资源，其活动经济产出效益一般，对地产的带动性也相对较弱 观光农业常见形式 农业采摘 农业观光 畜牧观赏猎狩 观光农副业 渔场垂钓 农业庄园 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看