2010-08-16
[背景/目标]
开发商背景
2001年
中新苏州工业园区置地有限公司成立
2003年
江苏省房地产业综合实力50强
2004年
年度苏州市优质开发商
2005年
首届中国房地产企业200强
2006年
中国房地产开发企业一级资质
2007年
苏州最具影响力房地产企业
2008年
苏州市房地产开发综合实力20强
住宅： 湖左岸 荣域 悦湖
商业： 左岸商业街 湖滨楼 和顺广场
办公： 置地商务广场 星虹国际 星东环
涉及各类物业开发，经过九年发展，已成长为园区城市发展的主力推动者
目标理解
项目现实： 初步规划122套写字楼产品，可销售面积约23000平方米，规模小 与宁波银行、浦发银行及建屋储备用地性质及其规模相似，直面竞争激烈 现处于园区湖东CBD边缘区，尚未成为办公的主流区域
目 标
目标理解： 对项目：规避市场风险，弱化竞争压力，保证销售速度 对品牌：持续推动品牌发展，提升中新置地在办公物业开发领域的高度
保证项目顺利销售的前提下，持续提升中新置地的品牌形象，建立中新置地在办公物业领域开发的市场主导话语权
[项目]
区位价值
现阶段属于湖东CBD边缘区，未来属于CBD核心地段，具有较好的地段优势
资源支撑
西面河道：河道清澈，具有可借助的景观资源
交通主干道：北面旺墩路、东面南施街皆为城市主干道，路况良好
轻轨站点：轻轨1号线南施街站，距离本项目步行5分钟
完备的地下、地上的交通体系，及一定的景观资，地块支撑资源相对较好
办公物业对交通体系依赖较强，本地块完备的交通体系对项目的发展具有极强的支撑作用！
区域价值
交通体系
区域价值不断升级
+
快速成长的CBD区域，具有完备交通体系 小规模办公物业
地块现处于湖东CBD的边缘区，从政府规划及区域的成长速度及趋势看，地块区域将从边缘区成长为核心区
立体体系逐渐完备
现阶段地面道路体系已形成，2012年轻轨一号开通运行后，本项目将形成完备的地上地下的立体交通体系
项目发展是否面临着良好的发展机遇？
由“沿海发展战略”向“区域协调发展战略”的转变
沿海地区已进入中等发达程度
城市建设、社会财富已相当可观
人力资源成本不断上升
劳动密集型产业被迫外溢
城市建设、社会财富已相当可观
人力资源成本不断上升
中西部地区，经济社会发展落后
以农业为主，现代化工业发展缓慢
东西差距持续拉大
苏州历年三产结构（%）
2009年长三角主要城市三产结构（%）
以上海为代表的长三角城市，经济增长主要以第三产业为推动力
苏州第三产业仍落后长三角其他主要城市，从其毗邻上海的地缘优势而言，未来苏州第三产业增长幅度将加快
苏州第三产业比重持续增加
第三产业规模与办公物业需求成正相关关系，苏州不断增加的第三产业将导致大量办公物业需求
苏州城市向东发展，环金鸡湖区域将成为苏州最核心的CBD，是长三角主流的商务区之一
园区金鸡湖西CBD——基本开发完成
园区金鸡湖东CBD——沿湖区域基本开发完成，持续向东快速发展
苏州城市向东发展，园区将成为苏州最主要的发展区域
园区环金鸡湖区域不仅是园区的CBD，更是整个苏州的CBD
湖西地标 ——东方之门
湖东地标 ——苏州国际金融中心
产业发展
城市发展
第三产业比例持续增大，办公物业需求加大
+
产业结构变革、城市发展 项目迎来双向发展契机
环金鸡湖区域成为苏州核心的CBD，长三角主流商务区之一
[市场]
开发时间早于园区，项目品质居中
苏州写字楼分布伴随着城市“一体两翼”的发展格局而形成了中心城区、新区、工业园区三大集中板块 中心城区写字楼主要分布在以观前、石路及南门三个商业区及其辐射范围内 新区写字楼集中在新区商业中心、狮山路沿线附近 园区写字楼分布在湖西中央商贸区和湖东行政中心周围 吴中区和相城区发展刚起步，还未形成相对集中的写字楼密集区，只有在东吴北路、相城大道附近及人民北路沿线有写字楼产品存在
狮山路CBD
新区商业中心
湖西
湖东
吴中区
相城区
中心城区
苏州写字楼市场格局——写字楼集中于三大板块，其中以园区最具 活力，并有巨大发展潜力
园区的过去、现在、未来 国际大厦——环球188——东方之门、国际金融中心… … … …15
新天翔广场
现代创展大厦
星虹国际
星东环
环球188
圆融时代广场
圆融大厦
建屋大厦
项目本体
园区写字楼双核——以金融、商贸驱动的湖西中央商贸区渐已成熟， 以行政、商业体驱动的湖东商务区起点高，处于快速起步发展期
湖西中央商贸区
湖东商务区
在售物业——园区写字楼在售项目有限，均为中高端办公物业， 配套成熟、发展早的湖西区域写字楼更受市场欢迎
在租物业——不同档次写字楼租金差异明显，客群两级分化， 湖西区域无论租住率、租金水平均高于湖东
80
90
100
110
120
130
140
150
160
（㎡）
70
建屋大厦
新天翔广场
中银惠龙大厦
国际大厦
东环时代广场
环球188
园区写字楼主力面积区间
250
300
80-150平米的面积区间，是目前园区市场上写字楼产品的主力面积区间
星东环
星虹国际
现代创展大厦
主力面积、价格区间——以80-150㎡中小户型为主，目前园区主 力总价在96-210万元区间
不考虑超高端物业、整售情况，园区在售写字楼均价区间为12000-14000元/㎡
园区写字楼主力总价：96-210万元
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