目录
第一部分 投资环境 第二部分 项目概况 第三部分 市场分析 第四部分 拟项目定位及开发计划 第五部分 经济测算 第六部分 结论和建议
前 言
根据集团公司领导对苏州公司提出的“高度重视资本运作，盘活存量资产，优化资产结构，降低负债率，早日实现从太湖到金鸡湖的战略调整”的战略发展要求，苏州公司将苏州工业园区金鸡湖板块作为重点关注对象，并意向性跟踪了多宗优质开发地块，现将与苏州鼎立物产公司就收购蝴蝶湾项目的谈判情况汇报如下：
第一部分 投资环境
一、投资环境——中新苏州工业园区情况简介
苏州工业园区是中国和新加坡两国政府间最大的合作项目，于1994年2月经国务 院批准设立，同年5月实施启动。行政区划288平方公里，其中，中新合作区80平方 公里，下辖三个镇，户籍人口31万，目前总人口约80万。 目前，苏州工业园区土地和人口分别占全市3.4%和5%，完成的GDP、地方一般预 算收入和固定资产投资则占到全市的15%左右，2008年 GDP总值超1000亿。注册外资 、到帐外资和进出口总额占到25%左右，已成为苏州市经济社会发展的重要增长极。 2008年以来，虽然宏观经济形势发生深刻变化、不确定因素明显增多、面临困难比较集中，但园区由于较早实施了经济转型和“择商选资”战略，项目质量和结构相对较好，具备一定的抗风险能力，开发建设继续保持了良好态势

二、投资环境——园区总规划
浅黄色区域为中低密度生活区，红色区域为商业区，粉色区域为行政办公区，从园区总体规划图中的用地性质分布可以看出，本地块位于园区中高端CLD（中心生活区）

三、投资环境——项目周边配套
1、圆融时代广场——苏州最大商业区
该项目由圆融集团开发，拥有全世界最大的天幕，广场全部开业后总营业面积高达50万m2。该项目成为推动园区商业高速发展的主力

2、园区高端休闲商业街区——李公堤水乡风情商业街
3、园区高端运动区——金鸡湖高尔夫球场
金鸡湖高尔夫是27洞球场，由LINKS，湿地，及森林3个风格迥异的9洞球场组成，其中森林球场是灯光球场，27洞均配备了GPS卫星定位系统，在国内属比较先进的士高尔夫俱乐部

4、苏州“鸟巢”——园区科文中心
5、全国高端展会热点区——园区国际博览中心
6、金鸡湖之眼——园区摩天轮
第二部分 项目概况
一、地理位置
本项目用地紧连苏州工业园区主要交通干道星湖街，所在区域属于成熟板块，临近时代广场CBD、金鸡湖高尔夫球场、湖滨公园、邻里中心等配套设施，四周均有自然水系

蝴蝶湾项目
东岸绿洲半岛
莲花新村
二、相关指标
三、规划批准方案
目前地块已完成场地平整，现场临建设施已建成

三、5＃地拟调整方案
目前项目的规划方案已获规划部门批准，场地平整，现场临建设施已建成

四、项目背景
蝴蝶湾项目用地是苏州鼎立物产公司于2002年以160万/亩（楼面地 价约1600元/m2）取得，后来因某些原因涉案，地块从2004年被政府冻结数 年，发生了较大的财务费用，去年苏州市政府审批同意该项目复工，因时逢 房地产市场调整期，且融资难度较大，该公司现有实力已无法启动开发建 设，加之该公司大股东为外向型出口企业，受本次全球经济危机影响巨大，主营业务资金短缺，急需将土地资产套现。由此该公司决定将蝴蝶湾项目进行股权转让。 据悉，苏州鼎立物产公司还在与万科、中海、吴中地产等多个颇具实力的公司洽谈股权合作事宜

第三部分 市场分析
一、一级市场
1、苏州市08年土地市场情况简介 2008年苏州市（不包括下辖县）共出让土地47宗，共计296万m2，交易总 额84亿元。其中，园区出让28宗土地，合计139万m2，交易总额46.5亿， 稳居全市榜首；吴中区出让5宗土地，合计37万m2，交易总额17.5亿（其 中15.6亿为中海在独墅湖西南侧地块）。 在相对不景气的时期，园区仍然保持了一定的土地成交量，并且大宗的住 宅用土地出让均分布于金鸡湖、独墅湖、阳澄湖周边。从一定意义上来 说，园区金鸡湖版块仍是风险最低、最适宜进行房地产开发的区域

2、苏州工业园区08年土地交易情况分析 07年园区出让28宗，合计339万m2，交易总额155.7亿。其中住宅用地15宗（含商住），共计298万m2，交易总额123亿，金鸡湖、独墅湖版块仅3宗土地。 08年园区出让28宗土地，合计139万m2，交易总额46.5亿，其中住宅用地（包含商住）共出让7宗（含中海于08年1月竞得独墅湖西南侧地块，为中海与英奥合作拿地，其辖区为吴中区），共计65万m2，交易总额36.3亿，金鸡湖、独墅湖版块（包含独墅湖吴中区所辖区域）仅出让土地2宗，为苏园土挂(2008)04、苏地2007－G-53

3、园区成交楼面价格情况
根据对07年、08年的土地交易状况分析，目前鼎立公司的报价为楼面单价2133元/m2，略微低于08年平均价

1、苏州市房地产分析 09年一季度苏州的住宅交易均价基本与08年持平

二、二级市场
从07年－09年苏州住宅交易量走势来看，09年一季度同比08年上升49%

从07年－09年房地产（住宅）交易额走势来看，09年1季度苏州住宅总 销额较08年上升约48%，市场已有较明显的回暖

2、园区房地产分析 自2002年以来，园区房地产市场就一直是整个苏州房地产市场的风向标及最大的交易区，园区的经济高速发展、市政规划建设迅速、政府对企业的支持以及高额公积金对中产客层的影响，使得该区域的房地产发展速度也位居全市榜首。 园区已经连续6年以来，总土地出让量、商品房销售量、商品房均价、商品房交易总额为全市第一，同时园区也代表着苏州房地产开发的最高水平，也汇聚着最多的大型开发商。
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