中铁二十一局西安南湖项目定位研究与物业发展建议报告 谨呈：西安德盛和置业有限公司 项目本体 开发商目标 核心问题 板块占位研究 问题篇 线索篇 解答篇 项目整体定位 竞争占位研究 客户占位研究 项目发展策略 思路导图 项目物业发展建议 问题篇 ——深度挖掘项目面临的核心问题，找出解决问题的关键思路 报告思路 项目本体质素 项目位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区 项目区位 曲江新区依托于城市文教中心雁塔区，片区内部具备丰富的人文景观资源，为西安市居住价值的最高点，西安绝对意义上的富人居住区； 项目距离主城区钟楼车行距离约8.5公里左右，车行时间约25分钟，与市中心可实现便利连接； 南湖板块 中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为混合物业居住社区 经济指标 项目三面临路，道路通达性强，短期内无轨道交通利好，公交系统亟待完善 周边交通 地铁会展中心站 曲江池北路 寒窑路 新开门南路 项目北侧道路：曲江池北路 项目东侧道路：新开门南路 项目南侧道路：寒窑路 项目周边交通状况研究： 项目三面临城市主干道，车行便利度高，可便捷到达西安各主要节点； 项目周边公交系统缺乏，仅有801路，经过城东到达北郊； 项目周边短期内无轨道交通利好，西边距离2号线地铁站3公里 2011年通车，距离项目约3公里 801路公交站点 项目景观配套优势明显，距曲江南湖景观步行尺度；生活配套规划完善度高 周边配套 生活配套—— 入市时依托于大唐不夜城商业配套，未来享有周边配套利好 项目周边一公里内生活配套短期内依然欠缺，项目入市时，曲江区域内大唐不夜城商业配套部分开放，作为项目可主要依托的商业生活配套； 未来周边生活配套完善，包括规划建设中的金融商务区、金地14#商业地块的集中商业等 景观休闲配套—— 曲江池遗址公园、寒窑近在咫尺 曲江休闲景观体系以五园一塔为核心，即大雁塔、大唐芙蓉园、曲江池遗址公园、唐城墙遗址公园、植物园、海洋公园； 本项目向东步行5分钟可达曲江池遗址公园，南侧直临寒窑遗址公园 大唐芙蓉园、大雁塔为项目车行5分钟内的景观配套 项目部分可斜观南湖，拥有二线湖景资源，且开发周期内景观无遮挡 景观资源 南湖景观 寒窑爱情谷 湖景住宅，资源价值最优 少量遮挡，资源价值次优 少量透视，资源价值第三 开发周期内景观视廊无遮挡 项目东侧可阻挡本项目景观视野的金地南湖8号地（物业形态包括点式高层以及板式小高层）将在2011年或之后入市，本项目销售周期之内东侧地块几乎仍为平地，景观视廊基本不受外界项目干扰 2011年，金地8号地建成后，会影响项目西北侧部分楼栋的景观视野 二线景观资源 项目与南湖最近直线距离约为550米，为二线景观资源 城市高端富人区/核心景观资源周边/拥有二线湖景资源的混合物业住宅社区 项目质素理解 高端居住板块 中等规模中高容积率 道路交通发达 南湖资源步行尺度 二线湖景资源 位于西安市曲江新区，为西安的高端富人区； 中等规模中高容积率住宅项目，限高限制使项目未来成为混合物业居住社区； 项目三面临路，道路通达性强，短期内无轨道交通利好，公交系统亟待完善； 项目景观配套优势明显，距曲江南湖景观步行尺度；生活配套规划完善度高； 项目部分可斜观南湖，拥有二线湖景资源，且开发周期内景观无遮挡 城市高端富人区/核心景观资源周边/拥有二线湖景资源的混合物业住宅社区 项目属性 报告思路 核心问题建立 利用世联结构化问题分析工具 S-C-Q模型，直击本项目核心问题 核心问题 R1:非期望结果——由特定情境导致的特定结果 R2:期望结果——不喜欢某一结果，想得到其它结果 项目面临的背景 客户期望的结果 项目需要解决的问题 由现状可能导致的结果 项目隶属于曲江南湖东板块，板块几乎尚无开发，陌生度较高 项目背景1 目前曲江主要项目主要分布如左图所示，南湖东板块尚无在售项目，日常人流稀少，居住意向薄弱； 目前东板块内道路周边均为空旷的待开发地块 曲江东板块内道路两边围墙内都是待开发的地块 “目前客户对东边没有太多概念，距地那边空旷的很。一是因为那边没有开发的项目，二是因为客户也不太有机会去那边，毕竟曲江大家常转的地方就是那个公园，入口都在南湖的偏西边。总之给人的感觉就是东边很荒。” ——曲池坊销售代表 项目为中高容积率3.0，打破曲江主流容积率2-2.5上限 项目背景2 未知项目 建隆曲江项目 南湖1号地 南湖7号地 南湖14号地 南湖8号地 诸子阶项目 荣禾寒窑项目 南湖13号地 南湖2-3号地 金地4-6号地 鸿基紫韵 曲江南苑 融侨观邸 中海国际社区 龙湖紫都城 本项目 容积率不超过1 容积率大于1，不超过2 容积率大于2，不超过2.5 容积率大于2.5，不超过3 容积率3以上 本项目容积率为3.0. 项目入市时曲江主要在售项目和存量地块及其容积率如图所示 如左图示，主流项目容积率均为2-2.5，其次为2以下。容积率超过2.5的项目在南湖东板块仅有2个 总体统计，在这些项目及地块中，容积率不超过2.5的项目占到82%，其中容积率不超过2的项目占35% 项目入市时曲江主要在售项目及存量地块示意图 开发商首个地产开发项目，以稳健为核心，走市场主流路线，降低风险 项目背景3 开发经验——关键词：空白 开发商首个房地产项目，无相关房地产开发经验 要求项目操作难度不能过高，避免过于突破或创新的路线。以走市场主流、降低风险预期为主要方向；