天际蓝桥苑商业项目初步研究报告 同策专业策划 代理 营销 Tospur Research 上海同策房产咨询有限公司 宏观及竞争市场分析 03 商业定位分析 35 产品研究 43 服务团队 66 目 录 第一部分 宏观及竞争市场分析 区域规划与发展 基地环境调查分析 竞争市场研究 ■项目区位：西接安亭镇上海国际汽车城，北沿旅游胜地南翔，东与普陀区交接，南连虹桥临空经济园 ■距离外环线：1km ■距离人民广场：15km ■距离虹桥机场：8分钟车程 ■过境交通：沪宁高速公路、沪宁铁路、沪杭铁路、312国道 、外环线、苏州河及规划建设中的嘉金高速公路 上海西北角具有较高品位的商业贸易中心——嘉定新城。 未来嘉定区重点发展的居住版块——江桥镇 江桥一村居民小区 江桥二村居民小区 构成：市区动迁户 工业园区的引进人才 分布：70％来自普陀 30％来自静安、长宁 总量：现有户籍人口6.5万人、外来人口6万人 远期期望吸引5万人 常住人口分析 来自苏浙或长三角腹地的商人约5—6万人次/每天 曹安路流动人口 曹安路口，和居民日常生活息息相关的商业形态比较集中 江桥镇上知名的饮食一条街，长约150米左右，集中了20余家餐饮店 华江路曹安路，以普通住宅底铺为主 江桥二村商业街，农民安置户自有私房二层街面为主 商铺类型 江桥二村商业街在1.66-2.2元/天/平米之间，随商铺面积的增大而上升 租金水平 沿曹安路商圈分布有多家专业市场及各类大型卖场，但规模餐饮及娱乐设施缺乏 大型室内市场为主 住宅区沿街底铺零星散落 商铺类型 东方汽配城：1楼4-6元/天/平米 上海轻纺市场：1楼5-8元/天/平米，上限10元/天/平米 租金水平 基地周边基本生活配套设施比较齐全。 同时该板块距离曹安商圈比较接近，且交通便利，生活便利性较为突出。 区域内比较缺乏具有一定档次的餐饮、娱乐等设施 优 势 本案位于新兴住宅区域江桥镇，是嘉定区未来重点发展居住区域之一； 国道及外环线，交通条件理想，立体交通系统大大增强区域对外辐射能力； 传统居住区域，生活氛围浓厚，人气旺盛； 现有商业档次较低，周边同类项目不多，区域内部竞争不强； 曹安商圈快速成长将对本案产生强有力支撑 劣 势 区域内现有住宅小区档次较差，区域购买力不强； 临近竞案嘉莲华体量过大，形成很大威胁； 地处城市快速干道，对人流、车流的吸引和保持力不强； 本案商业为居住配套项目，容易对居住生活产生不利影响 项目优劣势分析 项目占地约5万平方米，总建筑面积逾15万平方米。 定位于集现货批发、品牌展示、贸易办公、电子商务、会展服务、现代物流等众多现代化商贸功能 上海国际鞋城是一个集批发、休闲、娱乐、办公、酒店功能为一体的综合性的地区综合性中心 A块:以“主题玩具城”概念的大型物流商贸 B块:百货、餐饮等商业项目 C块:国际商务办公LOFT、中小企业基地 商业项目服务区域将辐射整个江桥镇新镇老镇。 处于曹安商贸区的规划区范围内 规划 嘉莲华国际商业广场首先启动中部B地块，主体由3部分组成，东侧为3层商场、西侧为酒店，中部由1层商业相连。 首先引进了知名卖场“沃尔玛购物广场”，分布在西侧商场的2~3层。 即将出售的商业用房一层商铺，一层商铺采用两种经营模式： 一是业主自己经营 二是售后回租 其中，西侧的商场底层除外圈由各商家自营外，其余商铺均采取统一经营；中部的一层商业用房全部由业主自己经营 产品 单层商铺，约40套，单套面积60-150平方米。 主力面积：80—100平方米 面宽：8.4米 进深：7.8－11米 层高：5.1米 得房率：92％ 价格区间：30000—45000元/平方米 业态 单层商铺： 业态基本锁定为小型餐饮、女性服饰、美容美发、便利店等 沃尔玛底层： 业态基本锁定为美食广场、品牌店、男女服饰、化妆品、家居用品等 观点： 项目整体定位看，嘉莲华商业广场属于曹安商贸区内的四个主力项目之一 B地块商业规划看，嘉莲华商业广场的商业辐射范围覆盖整个江桥地区 从B地块商业业态分布看，基本围绕主力店沃尔玛超市而展开，以小型餐饮购物为主 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看