[福盈天际]项目推广策略初步 深圳天哲 | /11/15 谨呈：山东宏军投资置业有限公司 [壹] 大 势 这是一个最好的时代，也是一个最坏的时代 …… ------狄更斯 《双城记》 从全球金融危机到中国经济的一枝独秀，从雪灾地震到奥运会成功举办，从股市见底到波动反弹，从楼市回暖到猪流感，从4万亿救市到北京、上海天价地王频现…… 08年到09年，一切都显得悲喜交加，高深莫测。 但空气中弥漫着机会的味道…… 出乎几乎所有人的预料，持续低迷一年的楼市竟然从年后奇迹般回暖；大量刚性需求得到释放后，沿海大城市8、9月普遍基本处于价涨量跌状态…… 按照沿海与内地的市场波动规律，在年底后的一段时间，这轮波动将传导至内地 [贰] 市场 泰安是中国山东省中部一座著名的文化旅游城市，境内的泰山是国家重点风景名胜区，1982年被国务院列为第一批对外开放旅游城市。总面积7762平方公里，全市末常住人口545.6万人，增长4.2‰，其中城镇人口258.2万人，辖泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县６个县市区。全市人口分布：泰山区61.30万人，岱岳区95.87万人，新泰市134.84万人，肥城市96.72万人，宁阳县80.67万人，东平县77.00万人 由于古人对太阳和大山的崇拜，自尧舜至秦汉，直至明清，延绵几千年，泰山成为历代帝王封禅祭天的神山。随着帝王封禅，泰山被神化，佛道两家、文人名士纷至沓来，给泰山与泰安留下了众多名胜古迹。泰安也因泰山而得名，从古语“泰山安则四海皆安”中来，寓意“国泰民安”。 泰城为市机关驻地，位于泰山脚下。城依山而建，山城一体 城市用地发展方向重点集中在高速公路环内，以向西、向南发展为主，严禁跨越环山路向北建设。 城市用地布局结构以“一轴一线，六条绿带”为特色，形成“一个中心，六大组团”，拥抱泰山的“半月形”城市格局 一个中心：即由岱庙和火车站为主的旧城中心区和以时代发展线为主的新城中心区构成的中心地区 一线：是位于傲徕峰下的新时代发展线，向南延伸至泮河，北部是城市的行政中心 时代发展线地段是泰安新区中心的核心轴，重点承担城市的行政中心、活动中心等职能。除此之外，本地段的职能亦具有综合性、多样化，满足部分办公、会展、商业、服务、娱乐、旅游、交通等不同的需求，是城市中充满活力的核心发展地区。时代发展线规划区北依泰山风景区的傲徕峰，南临水面开阔的泮河公园，自然环境十分优越，为建设现代化的花园新区提供了得天独厚的条件。时代发展线的建设拉开了泰城西区建设的序幕，使城市西部上万亩土地骤然升值；新区的建设降低了老城区的密度，同时实现建设“青山、碧水、绿色家园”的新泰安的战略构想，提高了城市建设水平和档次 [叁] 项目价值梳理 价值简析： 地段价值：新城区行政办公版块、城市CBD； √政务、商务版块 板块价值为市民所认同； √消费认同 经济的快速发展为地产消费提供了保障； √经济保障 产品价值：18万平米建筑面积；√新城区大盘 高层现代建筑产品，户型多元化，40-200平米；√高端产品 3重立体园林景观； √立体园林 配套价值：2万多平米时尚裙楼商业； √便利 新城区版块学校、公园、体育中心等其它配套； √齐全 地块在建综合性医院；√医疗保健 景观价值：北望泰山傲崃峰。√山景 项目是一个位于城市行政办公版块的、占据新都市核心价值的城市豪宅 不利因素： 竞争：新城区行政办公版块内楼盘众多，且都是高层产品，同质化严重； 北侧新城国际项目紧邻本案，竞争白热化；→同质化竞争 内伤：地块有原城市精神病院，虽正在改建成综合性医院，但改变市民观念尚需时日； 地块内精神病院医生家属楼不能拆迁，项目高端形象难免受损；→客户心理 户型：户型从40平米-200平米，虽然选择性较多，但产品跨度较大，目标客群分散；→客户分散 无品牌：新开发楼盘，开发商在当地无品牌优势；→无品牌 分流：已蓄客半年却按兵不动，前期客户亟待消化； →客户分流 形势：09年地产回暖，房价连涨8个月，政策导向难以预测，值得关注。→时局难料 同质化竞争需要差异化策略脱颖而出。 地块内精神病院影响需转化劣势为优势。 医院家属楼立面需要包装，改变形象；同时与本案隔离，避免管理问题。 针对客群分散，宜把握总体价值提升项目，按推盘时机对不同客群有所侧重。 尽快消化前期客源，树立市场信心。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看