星月国际广场项目零售市场研究 目录 ◆上海市宏观零售市场分析 ◆影响区域分析 ◆代表性竞争性项目分析 ◆消费者调查 ◆研究结论38 56 66 93 上海市宏观零售市场分析 社会消费品零售总额 上海市社会商品零售总额在过去的十年里平均增长率为13.8%，略高于GDP的增长率12.9%，但其增长趋势和GDP基本保持同步 数据来源：上海市统计年鉴 数据来源：上海市统计年鉴 中国统计年鉴 目前上海的人均GDP已经超过1万美元，稳定高速的经经济增长，带来了巨大的发展动力和发展机遇 上海城镇居民的恩格尔系数在这五年内有着较明显的下降， 说明上海居民生活水平有着一定的提升 宏观零售市场分析 人口及家庭结构 数据来源：上海市统计年鉴 万人 和21世纪初相比，以后的增长率略有提高。21世纪初的平均增长率为0.29%，05年以后的平均增长率为0.65% 从开始，上海人口出现快速增长的情况。到为止，上海户籍人口增长了40万，平均增长率为0.65% ，上海常住人口达到1921万，外来人口占到541万，占上海总人口的28%，外来人口增长是造成上海总人口增长的主要因素 宏观零售市场分析 人口及家庭结构 数据来源：上海市统计年鉴 平均家庭规模从到基本保持在2.7左右，说明三口之家（父母、孩子）的家庭结构成为发展主流 （万人） 不断增加的人口给上海带来生机和活力的同时，也带来了较大的社会问题。随着城市中心人口外迁至非中心及郊区，这些区域的零售商业将面临新的要求和契机 宏观零售市场分析 各区人口密度及人均收入 数据来源：上海市统计年鉴 数据来源：上海市统计年鉴 上海市的人口分布非常不平 衡，底，中心城区最 高人口密度达四万人，而人 口最低密度的金山区只有1千 人左右 （万人） 一般来说，人口密度较大的城 区其经济发展也较为成熟，相 对应的收入水平也较高 一些老城区的居民收入会略低于新城区，因为新城区的经济区域发展比较集中 宏观零售市场分析 居民收入水平变化 数据来源：上海市统计年鉴 上海市分区城镇居民收入水平 伴随着经济的增长，上海市民的收入水平也得到了较大的增长，生活水平提高的速度很快，人均可支配收入高达28838元。比05年增长了1.5倍，是全国人均可支配收入最高的地区 过去五年中，上海城镇居民居民 可支配收入平均年增长10%左右，和GDP增长基本符合 高收入家庭占的比例逐年增长，市区以卢湾、长宁、静安为高收入区域，而在郊区则宝山略高 宏观零售市场分析 居民消费水平及结构变化 数据来源：上海市统计年鉴 随着收入的不断增加，居民的消费水平也不断的提高，过去的五年里，上海市人均消费水平保持着稳定的提升，较低于收入增长 21世纪初到现在，上海居民的消费将稳定在家庭收入的70%左右 食品、衣着、家用设备等初级消费所占比例已经开始下降，同时教育、交通、居住等高级消费比例开始上升 不断提高的收入和消费水平为零售业的发展和新型零售业态的出现提供了条件 （元/年） 宏观零售市场分析 储蓄及贷款倾向 根据调查显示，上海购房者的房价与家庭年收入比平均为10，每月还款额占收入的45%，两项指标均居十城市之首。上海购房者的压力在十个城市中是最大的 数据来源：上海市统计年鉴 （亿元） 调查显示，出于住房、医疗、教育、失业等方面的考虑，上海居民在收入增加时会比较倾向于选择储蓄 大多数的人在选择贷款买房后，生活质量受到了较大的影响。“负翁”、“房奴”等名词的出现也从一个侧面反映了上海市民无可奈何的现状 宏观零售市场分析 居民消费习惯评述 独特的地域环境造就了独特的上海消费习惯。目前在上海的消费者大概可以 分为以下几个主要的消费群体： 外地来沪打工者 这一部分人人数众多但消费能力是最低的。他们收入水平较低，同时缺乏必 要的社会保障，消费水平有限 老上海人 老上海人指土生土长的上海人，这部分社会经历丰富，经过了中国历史上比 较困难的时期，形成了勤俭的消费习惯。他们即使是收入很高，消费也是实 用为主，不会铺张浪费。日常消费是他们主要的消费方式 新上海人 外地来沪的上海人，通过攻读大学、人才引进等进入上海，融入上海。他们 大部分工作勤奋，受高等教育的水平普遍较高。这部分人在上海购房的压力 较大，一般不会选择很高档的消费 宏观零售市场分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看