全国房地产宏观分析
分析全国房地产的发展行情及现状有助于本项目建立前瞻性，将会为本提案提供最有价值的宏观理论依据。不了解全国房地产的实际发展状况将会导致本策划提案的分析不充分、不实际
研究全国房地产的行情走势、现有发展的实际状态是做房地产营销的基本工作，同时也是做好一个房地产项目的首要前提
一、中国房地产业基本特征
房地产业处于初级发展阶段
房地产市场化程度还不高
房地产业的供给矛盾还比较突出
二、房地产市场运行分析
1～3月，房地产行业综合景气回相对回落，由12月的102.96下降到2月的101.78。4月国房景气指数反弹明显，达到102.65，9月份达到104.99
三、房地产开发投资的总体态势
前三季度，全国房地产开发完成投资16814亿元人民币。1～9月住宅投资较同期增长33％
四、影响房地产开发需求的主要因素
城市化进程加快使我国城市房地产市场潜在需求总量增加
人中红利和“婴儿潮”造就刚性商品房需求
人均可支配收入水平的提高增强了住房更新换代的需求
房地产的双重属性及流动性过剩促使房地产投资、投机需求量增加
银行信贷是促使潜在需求变为真实需求的推动器，加息有助于挤压投机需求
五、房地产价格
一、商品住宅销售价格变动情况
2月全国商品住宅的平均销售价格为3284元/平方米，3月出现价各的大幅度下降，为3526元/平方米，4月到9月开始回升为3727元/平方米
二、办公楼销售价格变动情况
整体呈先降后涨的趋势，从2月的8949元/平方米降低到3月到4月份的8122元/平方米，9月份价格上涨到8639元/平方米
三、商业营业用房销售价格变动情况
前三季度呈总体下降趋势，2月为前三季度的高峰7236元/平方米，9月份价格下降为6086元/平方米
六、房地产价格变动原因分析
供不应求是房地产价格上涨的主要推手
土地、建设成本增加推高房价
新房贷政策通过抑制需求减缓房价的涨幅
预期效应使消费者盲目追涨进一步推升房价
通货膨胀率走高导致房价上涨
市场投机炒作推升房价
房地产价格预测
是中国房地产市场的春天，在良好的宏观经济背景下，房地产投资额、开发面积、房屋价格均持续走高。10月全国房价指数更是惊人地增加了9.6％。就目前情况分析，推动房地产价格上涨的因素短期内不会消除，预计，房地产市场价格增幅仍将保持在一个较高的水平，并且涨幅将超过
沭阳宏观经济环境分析
通过对一个城市全方位分析，可以从根本上掌握一个城市的相关信息。在房地产行业，城市的政治、经济、人文、历史决定了一个房地产项目的定位、销售、利益。房地产营销策划的基础是了解一个城市的宏观的、全方位的信息，这样才能对项目的定位有一个精准的把握
沭阳县城概况
沭阳县地处江苏北部，隶属地级宿迁市，辖38个乡镇，县域面积2298平方公里，耕地204万亩，人口174万，是全省人口最多、陆域面积最大的县
1、沭阳县地理环境
沭阳县东西60公里，南北55公里。东与连云港接壤，南与淮安市毗邻，西倚宿迁，北接徐州，是徐、连、淮、宿四市结合部。全县地形呈不规则方形，地势西高东低，
大部分地面高程在7-4.5米。县内最高峰韩山海拔70米，除潼阳、茆圩、刘集、悦来等乡镇有些岗岭外，土地平衍，河网密布，有新沂河、淮沭新河等29条河流纵横境内
2、沭阳县的资源
沭阳县资源十分丰富。沭阳是全国十大商品粮基地县、首批平原绿化先进县、商品猪基地县和科技先进县。年产粮食100万吨、油料6.23万吨、棉花0.51万吨，年出栏商品猪近200万头
沭阳县花木名扬天下，全县花木总面积33万亩，花卉苗木品种3000余种，各类盆景83余万盆，是全国最大的花木基地，有“东方花都”之誉。县内新河镇2000年被省花木协会评为花木之乡，颜集镇2001年被中国花木协会评为“中国花卉之乡”。新河镇周圈村入选“全国十大魅力乡村”
沭阳县是传统的林业大县，全县杨树成片林达61.56万亩，林地总面积达4万公顷，活立木总蓄积量达400多万立方米，森林覆盖率达46.5％
沭阳县城的历史沿革
沭阳建县至今已有2000多年历史。境内有鲁成公九年（前582年） 建的郯子国，在今日沭城西北20公里处，仍可寻到留下的一片废墟。前汉时东海郡的厚邱、建陵、阴平、下城、临渣、 怀文、服武等古城，皆在境内。后汉，建陵县并入厚邱县。 至晋，阴平县也并入厚邱县。宋元嘉十二年，废厚邱县为襄贲县，直到北周建清六年（556年）改怀文县为沭阳县，县名沿用至今
沭阳县具有如此悠久的历史，且是古城封邑所在，自是留有较多的历史古迹和文化遗产。如新石器时代的臧墩和六朝墓葬，西周时的孟墩、殷墩，前汉时的厚邱、阴平方城遗址，宋朝大科学家沈括留下的治水功业与虞姬诞生地有关的虞姬沟、虞姬庙、九龙口、霸王桥等；明代抗倭将领刘綎筑的营垒，清代性灵派诗人袁枚留下的袁公藤和古典雅秀的逍遥厅。其中有的经过装饰点缀，益发异采，有的被列入国家保护文物。这些历史文化遗存，常使沭阳人引为自豪。 沭阳古为纷争之地，近为革命老区之一。北宋时宋江义军活动于海、沭一带，南宋时韩世忠在此抗金。清顺治年间，以榆园山为首的农民义军，奋起反抗清庭统治。民主革命时期，老一辈革命家刘少奇、陈毅、黄克诚、张爱萍、李一氓等同志，皆在这里领导过革命斗争
在沭阳大地上涌现了许多英雄人物和文化名人（如：著名的造纸术发明者沈括，著名作家白夜、摄影大师吴印咸，）等著名的人物不胜枚举
沭阳县城的基础建设
1997年前，沭阳基础设施十分薄弱，严重制约了经济发展。公路密度在全省最小，等级公路在全省最低，公路质量在全省最差，全县黑色路面仅56公里，人均占有量仅占当时全省平均水平的1/8，72%的行政村未通砂石路，22%的家庭没有通上电，54%的村没有通上电话，80%的村没有自来水。近年来，沭阳举全县之力实施基础先行战略，加大基础设施资金投入，有效地缓解了瓶颈制约
目前，全县已经初步实现了市县公路等级化、县乡公路灰黑化、乡村道路砂石化、全县公路网络化，公路密度和等级在苏北各县（市）中位居前列。电力、通信、供水建设取得了新的突破，早在1999年就实现了户户通电、村村通电话，农村改水实际受益人口近140万人
沭阳交通发达。京沪高速公路、新长铁路、205国道、245、324、326省道在县城交汇。东去连云港白塔埠机场40钟，西到徐州观音机场1个小时。 沭阳县水路畅通，新沂河横贯东西，淮沭新河纵穿南北。我省20大内河港口之一的沭阳港，年吞吐量在300万吨以上，过淮沭河与长江联接，经沭新河、蔷河、古泊河达连云港港口
城市规划及建设情况
沭阳旧时多临河建街，沿街辟巷。明正德七年（1512）始筑土城，万历四十四年（1616）改建砖城。乡村集镇多始建于元代，明、清时期渐趋规模，定期集散。城乡屋宇简陋，道路晴尘雨泞。新中国成立后，逐步改造旧城区。1956年城区南扩，1981年向东西拓展。至1987年城区面积为6平方公里，共建街道20条，人均居住面积为5.91平方米。近年来，沭阳瞄准建设江北最大、最美县城，进一步加快现代化中等城市建设步伐，大力实施“东扩南延”战略，迅速拉开城市建设框架，不断昂起县城这个统筹城乡发展的龙头。目前，沭阳城区已经形成了新城区、老城区、经济开发区“三区一体”总体格局，基础设施配套面积达51平方公里，人口39万，在全省乃至全国县级城市中都位居前列。主干道形成“六横八纵两环”格局，南京东路、广州路、上海路等23条路段实施无杆化改造；绿化覆盖率迅速达43%，人均拥有绿地面积超过10平方米
沭阳的今天
致力建“不拆迁的房子”，目前正在实施具有较高品位的70多栋12层以上楼房已有30多栋顺利建成，其它38栋正在加快实施；城区一大批商贸龙头相继涌现，肯德基在苏北县级城市的第一家连锁店落户沭阳，正在加快建设的大型商贸物流设施总投入40多亿元、总建筑面积350多万平方米，县城人气进一步提升，商气进一步汇聚。今天的沭阳，街道宽敞，楼房鳞次栉比，绿地成片，繁花似锦，环境优美，管理有序，人气旺盛，基本实现了硬化、绿化、美化、净化、亮化目标，中等城市框架日益凸现，呈现出蓬勃发展的崭新局面
沭阳的经济状况
近年来沭阳坚持从县情出发，大力实施以项目推进为发展主体，以全员招商和全民创业为发展两翼的“一体两翼”发展战略，狠抓产业大转移、房地产大开发两大机遇，全面加快工业化、城市化、市场化三化进程，全县经济社会发展始终保持快速稳健势头。经济运行在提速增效上再创新佳绩，全年实现地区生产总值124.12亿元、财政收入8.9亿元、一般预算收入5.01亿元，分别增长15.2%、53.4%和43.1%，一般预算收入在苏北28个县市区中由的第8位跃升至第5位
工业经济在集中集聚集跃上登上新台阶，经济开发区正式升格为省级经济开发区，已承载各类项目395个，其中亿元以上项目46个，上市公司投资项目10家，10亿元以上
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