让老虎飞起来--中航·云岭营销思考Q1：项目分析 必须明确的2个前提： 如何通过营销实现竞争占位？ 本项目竞争占位如何？ 2个必须回答的关键问题： 思考路径 Q2：市场启示 项目营销现状：正在进行时。本次汇报内容 项目分析 成都别墅市场演变及格局 本区域别墅市场的发展 竞争与占位 营销战略 一、项目分析本项目位于成都市双流牧马山，该区域为成都西南近郊的生态旅游及低密度居住开发示范区 项目区位 行政区划上位于成都市双流牧马山，坐落于四川国际高尔夫球场内。 距成都南二环路约18公里，距双流机场4公里。 该区域被定位为城市新区将成为集“高尚人居、运动休闲、商务会展“三大主题为一体的山水新城 项目与成都中心城区之间有多条直达的城市快速道路连接，交通通达性较为理想 交通通达性 目前由市区与项目之间可以通过三条线路到达： 市中心——新津大件路——牧马山：约18公里； 市中心——双楠小区武侯大道——新川藏路——牧马山：约23公里； 市中心——成雅高速——双华路——大件路——牧马山：约25公里 一条连接华阳—牧马山—龙泉的快速通道已开始建设； 另一条快速通道双黄路文化旅游休闲长廊，将沿着牧马山将黄龙溪风景区与牧马山连接成一片 双流机场地块四至及内部环境 地块内通道 水塘 西临高尔夫大道 北面为待开发土地，西南民航管理局、国航、鹰联航空等项目正在建设中 南至高尔夫球场10号球道边界 东面为四川国际高尔夫球场预留用地。地块经济技术指标 一期用地 二期用地 总占地约300亩，约20万平米 一期用地133亩，容积率0.36，建面3万平米，45户独栋别墅，74户公馆。 二期占地约165亩 二期容积率0.37，建面4万平米。 租用地地块资源综合评价 整体上看规模较大，且地块形状较为规则 零距离接触成都真正意义的国际高尔夫球场。 临近规划中的500亩牧山湖。 空气质量好、植被资源丰富，拥有湖泊、森林、坡丘、山风等自然资源。 紧临高尔夫国际会所。 周边已形成成都近郊高档生态纯别墅聚集区，基本生活配套设施逐步完善 规模上 自然资源 设施资源 地块资源 地块平整，零距离接触成都首个国际高尔夫球场。 距项目北东面约800米远处，有著名佛寺——应天寺 二、成都别墅市场演变及格局明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 城市经济特征 城市消费者：关于成都和成都人 城市房地产市场整体特征 低密度市场 项目所在区域在城市中目前的地位如何？ 城市规划对区域未来发展的定义如何？ 政府的城镇建设及民间的投资建设是否提升了区域的价值提升？ 在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？ 市场环境 区域背景与其它西部各省会城市相比，成都的经济发展水平明显领先，在全国15个副省级城市中经济总量名列第四 近年来成都市经济保持较高的增长速度，国内生产总值达到2371亿美元，相比其它西南各省会城市处于明显的领先地位 人均GDP也保持较高速度增长，但相对其它各城市的优势没有总量上对比明显，说明GDP总量的实现依赖于较大规模的人口基数，但也表明了其未来较大的上升空间 成都市人均可支配收入达到了11000多元，较其它各城市都有千元以上的优势根据与同类城市主要经济指标对比可知，成都实际利用外资额及入境旅游人数明显偏低，城市经济呈现明显的内向型特征，内需拉动强劲明确项目基本条件以后，对项目发展的市场环境、消费者、区域背景进行扫描，是发现问题的前提 城市经济特征 城市消费者：关于成都和成都人 城市房地产市场整体特征 低密度市场 项目所在区域在城市中目前的地位如何？ 城市规划对区域未来发展的定义如何？ 在消费者的心目中对本区域的价值认同感又是怎样？ 市场环境 区域背景城市特质1：悠闲适然的城市生活方式——极具地域特色和生活魅力 成都自古被誉为“天府之国”，其物产富饶，而物价相对低廉，使人们有充分的条件来享受闲适的生活。闲适的生活方式是成都市最鲜明的城市特色，也是成都最大的魅力所在 成都热情的民风有如麻辣飘香的火锅，吸引着每一个来此的外地人 成都人悠闲，这主要取决于成都人平和笃定的心态，在心理上不自卑不对抗;成都平和的市井空间里，所谓阶层之间的差别，很容易被模糊 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看