郊区（新区）大盘开发模式研究 Page 2 郊区（新城）大盘概念解读 郊区（新城）大盘开发模式全览 郊区（新城）大盘开发模式结构 提 纲 Page 3 郊区（新城）大盘概念解读 从环球美食城项目属性来看，对项目开发模式的研究涉及“区域开发”、“新城开发”、“郊区大盘”、“卫星城”、“复合地产”等多个范畴，研究角度也有政府与企业之分。所以，本报告开篇需要说明：报告中“郊区（新城）大盘”的概念主要是基于项目区位、体量这两个客观的宗地属性而提出的，主要站在企业的立场，分析的目标也仅是相应属性下的房地产项目。另外，需要说明的是，这里提出的“大盘”与通常意义的“住宅大盘”（占地10万平方米，建筑面积30万平方米以上）概念不同，它的规模更大，外延更广 Page 4 房地产大盘发展历程 Page 5 二.郊区（新城）大盘开发模式全览 Page 6 三.郊区（新城）大盘开发模式解构 1、模式概述：单纯住宅大盘，指由多种物业组合，但整体以住宅物业为主的项目，单纯住宅大盘的赢利模式与一般住宅开发一样，即通过开发的效率与土地升值赢利。单纯住宅模式作为早期大盘开发的代表，目前已逐步向复合型、主题化发展 2、成功因素： 功能配比多元化、合理化以碧桂园凤凰城为例，项目设立独立交通中心，每天发车300多班次，方便项目与外界联系。 发展战略与定位前后一致，协同促进大盘由于开发周期长，其价值的体现、上升也是逐步发展的，这就要求项目注重发展战略、定位前后一致。 合理的开发周期与分区计划由于大盘开发周期长、潜在不确定因素多，资金投入大，因此合理的开发周期与分区启动计划显得十分重要。 土地政策环境宽松虽然地处城市外围，但交通相对便利 Page 7 单纯住宅模式 2、典型案例（1）：碧桂园凤凰城 项目区位凤凰城位处广州市增城区新塘镇，到广州天河中央商务区仅30分钟车程，独立交通中心每天发车300多班次，强势运输网络全面覆盖珠三角主要城市。 项目规模项目总占地面积8000余亩。 项目定位以“森林、湖泊、新城市” 定位的凤凰城，拉开了广州都市山水新城人居新模式序幕。开发进度整个项目自2002年启动，首期开发1146亩，目前已累计开发7年 Page 8 单纯住宅模式 典型案例（2）：万科东丽湖项目区位 天津东丽湖万科城项目位于天津市东丽湖温泉度假旅游区，距离天津市区中心约28公里。项目规模 项目总占地面积4095亩，是万科地产迄今规模最大的地产开发项目。 项目定位 项目定位于超大型生态新市镇的经典之作，是集居住、商业、教育、度假等功能于一体的大型综合新城 产品组合建筑形式多样化的北欧风情产品，别墅、板式小高层、踏式高层、底层住宅、街坊多层等多种产品同存。 开发进度整个项目分8期开发，1-2期于开盘，主要是独栋别墅及小高层，其他6期将在未来9年陆续开发 Page 9 单纯住宅模式 2、典型案例（3）：金地荔湖城 项目区位项目西距广州市区约38公里，北距增城市区约40公里，南距东莞约20公里，至深圳约108公里。项目规模项目总占地面积4800余亩，是金地集团全国性发展中现有规模最大的项目。 项目定位金地荔湖城运用“新城市主义”，包括多层、小高层、别墅、公寓、特色花园洋房等，形成以居住为主，集休闲娱乐、工作购物为一体的复合型新城市社区 Page 10 主题驱动模式 1、模式概述 随着房地产市场竞争的日益激烈，在经历了单纯的郊区住宅大盘开发之后，越来越多的郊区（新城）大盘项目开始引入某一主题，提升项目品质，并实现产品的差异化，增强对客户的吸引力。 纵观全国，目前运用较多的主题主要有“体育运动主题”和“教育主题”；此为，也有的项目采用“养老”、“艺术”、“会展”等主题。所以“体育地产”、“教育地产”近年来一度成为业内讨论的焦点。 2、成功因素 适应市场需求及社会发展方向的鲜明主题 准确的市场细分 体现主题的硬件设施建设先行 注重营造符合项目主题的社区文化 宣传推广紧密围绕主题展开 前期充足的人、财、物力投入 Page 11 主题驱动模式 3、典型案例——体育主题 重庆奥林匹克花园 区位：位于重庆市北部新区经开区内的蔡家沟片区，距离市中心半个小时车程。 规模：项目总用地3373亩，总建筑面积达250万平方米。定位：以体育为主题的复合性大型地产项目，集运动娱乐中心、娱乐商业中心、生态休闲区、区域教育中心、国际标准健康住宅区为一体 运动场馆 社区活动 建筑小品 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看