2019-05-10 郊区大盘模式 引用报告《青岛信莱置业胶南600亩项目》 世联研究理论大盘社区 案例1：深圳---中海怡美山庄 案例2：青岛---天泰奥林匹克花园 案例3：深圳---万科城案例一：中海怡美山庄 案例选择的适用条件： 陌生区域 效区物业 面临交通改善等大机会 规模大盘，小镇模式中海怡美山庄-----区域及交通 区域：深圳龙岗区横岗镇，距镇政府车程10分钟 交通：公交多，但距市内路程较远 与市内的联系较便利，有多路公交 未来的地铁3号线和深惠公路 位置： 康乐公路旁 资源： 无明显山体或海景资源 地块现状： 地块平整，无特殊资源中海怡美山庄-----定位及客户 项目定位：生态休闲的拉丁式小镇生活 目标客户： 高级白领 中产阶层 实际客户： 50%横岗人 20%龙山岗人 20%深圳市内投资者中海怡美山庄-----规划 规划指标： 总占地：40万平米中（共2块地） 建面：50万平米 容积率1.25 规划布局： 中央园林及太阳广场成为社区社区感的主要体现 小户型排布在靠近地铁处，以阻挡噪音污染 大户型沿社区中央水景布置中海怡美山庄-----建筑及园林风格 建筑风格：拉丁风格 立面造型典雅、建筑线条优美 色彩欢快、亮丽 加勒比风情等拉丁风格元素应用 园林风格： 一轴两心园林结构（一个中央景观轴、两个园林中心） 园林细节（沙滩、草亭等）体现拉丁风情中海怡美山庄-----建筑细节体现拉丁风情中海怡美山庄-----启动模式 一期规模 指标：占地11万平米，建面15万平米，容积率1.3 配套：商业面积1800平米，幼儿园面积2921平米、会所面积1698平米 一期启动模式：情境展示 通过游泳池、样板房、中央景观进行先期展示 通过售楼处的热烈气氛、社区细节小品等方面营造社区感和打丁风情 以创新户型（3.9米层高送面积等）制造热点中海怡美山庄对本项目的启示 建筑风格演绎到位： 打丁风情的演绎从建筑景观等硬件到社区文化氛围的营造都较到位 陌生区域启动期展示先行 以沙滩泳池为核心的中央景观在开盘时展示到位 二层以下建筑外立面和样板房在开盘时全部完工 开盘整个社区传达出现楼的氛围，弱化区域的陌生感 资源的有效利用： 大户型排布在中央景观处 小户型排布在靠近地铁处案例二：天泰奥林匹克花园 案例选择的适用条件： 陌生区域 效区物业 规模大盘，小镇模式天泰奥林匹克花园-----区域及交通 区域：青岛市李沧区与城阳区的交界处，属于效区地产 交通：交通略有不便 距市中心区约25分钟车程 现有3条公交线路 交通有待改善 位置： 308国道旁 资源： 无明显山体或海景资源 地块现状： 坡地 市中心区 李沧区 城阳区 天泰奥园 天泰奥园天泰奥林匹克花园-----定位及客户 项目定位：运动、健康社区 目标客户： 高级白领 中产阶层 实际客户： 90%市区内居住者，其中50%一次置业，50%用来养老 10%外地人， 另有部分韩国人天泰奥林匹克花园-----规划指标 用地构成 经济指标天泰奥林匹克花园-----规划布局 一期 多中心、多组团式布局 多层为主，小高层与高层为辅 水系景观和中央景观轴构成园林景观体系 多层在中间，周边高层的布置使中央景观利用最大化 整体层次分明，多层以屋顶颜色进行区分 运动会所 镇长官邸 水系。