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项目总体运营思路阐述：
市场研究
项目定位
产品设计
招商模式
经营模式
销售模式
卖点总结
广告传播
销售执行
项目总体运营思路阐述：
思考先行，用正确的办法作正确的事情
1．市场研究：明确江宁科学园商业供需情况，为定位提供依据
2．项目定位：明确项目系统定位，为产品设计与招商经营广告传播销售执行等提供依据
3．产品设计：提供项目具体的从业态划分、建筑到景观等的全套产品建议
4．招商模式：提供项目招商管理执行办法
5．经营模式：提供项目未来经营管理执行办法
6．销售模式：提供项目开发节奏与销售方式节奏以及资金回款计划
7．卖点总结：提供按照我们的全程策划思路运行之后，项目所具备的卖点
9．广告传播：提供案名与将项目定位传播到市场的方式方法以及费用安排
10．销售执行：提供保证案场成交率的销售管理办法
第一轮：项目按照先后顺序阐明从前期设计到后期销售的完整过程，成为项目规划报批前的全案模拟执行，供项目开发研判决策使用
第二轮：在项目产品规划报批通过后，再结合实际产品和开发商特定要求拟定全案营销执行方案，供开发执行安排事项使用
第三轮：在每个销售阶段前提供阶段执行报告，供预先安排时间人力物力财力使用
第四轮：在销售接待开始或者广告传播开始后，提供月度营销总结与计划，供研判与调整阶段执行方案，实时把握市场使用
第五轮：在具体每个执行活动前，提供活动执行方案，供作好具体每件事情使用
以上，是我们针对本项目的全案操盘思路，在全部的过程当中，我们会不断向开发商汇报沟通，与开发商的其他乙方密切合作沟通联动，为成功运营本项目尽到责任
市场研究
一、土地自然资源评估
1、 地理位置资源评估
地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧
项目位于科学园方山风景规划区东侧，弘景大道与格致路交界处的西北侧。项目总占地面积约25886平米，用地面积19588平米，容积率为1，总建面积约2万平方米左右
目前地块尚未启动，保持着原有地貌，略显起伏不平，土坡、水沟分布其间
地块的东面为江宁体育中心与高尔夫球场，地块的南侧为规划中的度假区，目前未开发，地块的西侧为方山风景规划区，地块北侧为南京工程学院
图1地块实景
图2 地块东望景观
图3 地块西望景观
2、景观资源评估
地块东临江宁体育中心，西依规划中的方山风景区，景观资源丰富
目前地块周边的景观道路、体育中心已落成交付使用，建筑与景观交融，共同成景
地块西侧的方山风景规划区是最大的景观资源。方山是南京地区著名的休眠火山，因500万年前的火山活动而形成，拥有大量的火山地貌景观，其科考价值和旅游价值早已得到专家的认同，自然景观、人文景观丰富。7月，江宁区对方山风景区进行了整体规划，其中最大的亮点就是利用方山独一无二的火山资源，打造国内最具特色的火山公园，同时为进一步丰富火山公园的观光、休闲度假等功能，还增添了定林寺修复、观景台、接待中心等项目；定林寺塔，4月被南京市民评为“新金陵四十八景”之一，将作为南京城市规划的依据
地块周边的景观资源较好，并随着方山风景区规划的落实将得到进一步提升，且具有独一性，可为地块充分利用
二、土地社会资源评估
1、周边住宅档次评估
项目所在的片区尚处待开发阶段，未来发展潜力较大
项目地块位于科学园方山风景规划区东侧，目前周边片区尚处未开发阶段，近两年来片区内多块土地挂牌出让，由于片区内方山风景这些出让地块项目规划容积率都较低，可以预测片区未来将形成低密度住宅区
未来有加州城60万平米，罗托鲁拉20万平米，以及未来的其他住宅项目
此外，科学园区西北角紧邻东山镇片区，已形成多个住宅区，代表项目有武夷绿洲、莱茵东郡、书香名门等，自然环境的优美以及日渐成熟的区域配套吸引了不少置业者
2、周边交通配套
区域内路网体系基本成型，处于逐步完善过程中，目前已有三条公交线路通往本地块
由于十运会的临近以及科学园对方山风景区规划的落实，目前科学园区内连接科学园与江宁以及主城的各条道路、包括道路沿线的景观都已修缮完成，路况优良。同时天元大道、二环路与宁杭高速、宁溧高速、机场高速以及长江三桥形成衔接，对外交通便捷
目前区内已有大同线、大中线与江宁的两个主要商贸点连接，同时还有南金线直接通往南京火车站，与主城区的正常交通方式已形成
3、周边生活配套
区域内生活配套欠缺，未来规划有待改善这一现状
科学园区内的生活配套欠缺，各高校以校园后勤部为主要供应，目前日常生活需求的满足需依靠东山镇老城区周边的各项配套。政府对区域后期规划有医疗用地、商业用地等，但目前还未落实。此外，随着科学园区在建项目的交付，未来配套有望得到完善
4、周边教科文配套
区域内高校林立，大学城已初具规模，江宁体育中心落成并交付使用，资源共享区内各项工程处于进一步的规划与建设中
围绕建成一流生态型高校名城为主、人文型附属产业为辅的文化新城的发展定位，科学园加大基础设施投入，积极打造生态环境优美、人居环境优良、人文环境优越的现代化高教名城。目前，大学集中区共有12所公办高校签订正式入驻协议，已有10所高校在科学园“开花结果”，今年入驻学生达8万人，学生消费力非常可观
资源共享区将建成集文化、娱乐、商贸等于一体，为教学、生活配套的文化、商业设施区，江宁体育中心就坐落在其间。资源共享区的三甲医院、游泳馆、商业中心、文化中心、星级宾馆等十大工程，正在进一步的规划与建设中，今年将完成对外招商，部分项目开工建设
5、政府规划影响力度评估
在政府整体规划及政策扶持下，已形成了高科技产业区、教育功能区、方山旅游度假区“一园三区”的发展格局
在政府整体规划及政策扶持下，江宁科学园已成为江宁区承接各类资本的又一方热土，形成了“一园三区”的发展格局
高科技产业区，吸引了日立产机、西门子、罗孚等高科技先导型企业，形成以科技为先导的汽车及配套、电子信息、机电一体化的产业
教育功能区，引入了东南大学、南京航空航天大学、河海大学、中国药科大学、南京医科大学、中国传媒大学南广学院等15所知名大学。江宁的大学集中区内，如同英国的牛津郡、剑桥镇一样，建筑风格各异的各个高校也都经过精心布局，看似随意实则匠心独运地融入到商业区和社区之中，被称为“没有围墙的大学”
方山旅游度假区正以建设中的国家地质公园为龙头，逐步发展成为科学园集休闲、旅游度假为一体的“后花园”
三、文化资源评估
方山景观奇绝，定林寺斜塔巧夺天工，历史文化内涵深远
在传统文化中传说先有南京江宁方山、后有南京。方山又名天印山，顶平似削，方正似印，是风水吉祥命运山，帝王之气灼灼逼人。传说秦始皇灭六国，公元210年最后一次南巡，浮江而上南京，为方山王气震撼；为破金陵之王气、凿断方山地脉，引淮河污水入城，归途中却一病不起、驾崩途中，遭“破天机”之谴，南京终究成六朝古都，流芳百世。方山山上，巨石绕涧，景观奇绝，八卦泉居然不受天旱的影响，一年四季、汨汨不断。山上更有始建于六朝的定林寺，南朝名刹，有“北少林、南定林”之说，文艺评论家刘勰的《文心雕龙》也完成于此。区域内人文历史积淀浓厚
四、评估小结
地块远离南京主城区，位于江宁科学园内弘景大道与格致路交界处的西北侧，东临江宁体育中心，西依方山风景规划区，景观资源丰富，但各类生活配套尚欠发达，有待项目建成后补充该区域的生活商业娱乐配套的空白；
区域内路网体系基本成型，园内大学城已初具规模，各项配套处于进一步的规划与建设中，片区社会资源丰富，消费资源丰富；
项目所在的片区即将开发，依托区域内的多项景观资源，片区未来发展潜力较大，从出让土地性质可以预测，片区未来将形成低密度住宅区容量很大，居民消费能力客观
项目的发展应充分挖掘区域的历史文化内涵、大学城知识氛围和地脉价值，但同时也应该看到，项目的启动依托项目所在片区整体价值的提升，因此，在运作过程中，在与周边商业项目形成竞争的同时，更应注重实现共赢和产品的差异化打造。比如科学园地标建筑等
项目周边商业调研分析报告
一、周边竞争个案分析
（一）、概况列表
1. 东山镇片区
表1-1 东山镇片区商业竞争个案列表
楼盘名称
地址
物业形态
总体量（万㎡）
商业体量
（万㎡）
主力经营业态
开盘时间
销售情况
售价
（元/㎡）
金王府
大街西路与宁溧路东侧
商业街
40休闲娱乐、餐饮
4月
一期95％
7500
同曦鸣城
江宁开发区胜太东路8号
购物中心12
服饰、化妆品、餐饮
3月
100％
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中国女人街
江宁区金箔路138号
购物中心
8.6
8.6
餐饮、服饰、电器
2002年10月
100％
一楼12000
二楼8000
三楼6000
温州商业街
金箔路229号
商业街
21服饰、百货、餐饮
、8月一期
、10二期
一期100％
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东山步行街
（二期）
东山街东路
商业街
0.5
0.5
服饰、饰品
6月
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8
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