优雅
虔诚
力量
浪漫
喜悦
王者归来
让长沙开始想象…
利海含浦大学城项目营销策划报告
本 案 纲 要
第一章市场调研[长沙市场研究]
第二章前策回顾[前期策略总结]
第五章核心价值[市场价值释放]
第三章项目理解[凯撒帝都分析]
第四章项目定位[项目量体裁衣]
第六章客户定位[我们要捕获谁]
第七章 营销策略[如何进行销售]
第十章 价格策略[销售利润保障]
第八章 推广策略[如何高端发声]
第九章 销售策略[如何实现销售]
第十一章 现场包装[资源最大亮化]
本 案 纲 要
认清市场
[知己知彼，百战不殆]
—— 详见与本案一并提交的：
《长沙低密度住宅专题调查》、《长沙2007春季房交会总结》、《项目周边项目分析》
前案回顾
[蓦然回首，瞻前启后]
市场定位——中高端多产品线欧式人文小镇
市场
非资源大盘以多产品线开发模式为主
客户
欧式风格、洋房主导。

本体
项目为郊区非资源型大盘项目
定位
中高端多产品线
欧式人文小镇
“客户营销”——蓄客
蓄客
2007年，长沙市场放量接近１０００万平米，我们如何突出重围，把握长沙为数不多的中高端客户？
ＳＴＥＰ１积客
市内分展点开放/广泛积累客户
ＳＴＥＰ２养客
持续不断的营销活动/陆续开放的现场展示/不断拔高客户的价值认知和情感认知
ＳＴＥＰ３封客
认筹开始/客户进入蓄水池/客户意向排查和价格摸底/封水不动
ＳＴＥＰ４放客
盛大开盘/蓄水池打开/开盘热销/客户转化／老客户营销
“借景营销”——体验
体验
市内分展点/连续十周客户抽奖/原味广州托斯卡纳之旅/可以触摸得到的意大利
认筹活动/客户抽奖/十名客户意大利6日游/真实意大利风情现场体验
项目外展点开放
一期盛大认筹
体验区开放/成交客户/样板房试住/纯正意大利体验
样板区开放
“人文营销”——活动
人文
市内展点/连续一个月文化展/原味意大利文化感受/文化艺术的颠峰盛会
广州体验/意大利之旅/意大利摄影展/金奖获得者意大利观赏顶级足球盛事
意大利文化展
原味意大利摄影展
营销中心现场/意大利大厨现场献技/好吃好玩的长沙人的节日
意大利美食节
营销中心/世界顶级奢侈品的峰会/时装/皮具/跑车/美女
意大利品牌奢侈品展
私家山体公园
真正的山水生活
租用东北侧山体，打造绿化率70%，拥有10000平米私家山体公园的真正山水豪华社区，打造长沙第一条私家登山道。

亮点
前策回顾总结
以上为我司4月提交的定位报告的一些方向性的思路，上次提案对于客户积累、现场展示、活动营销等几个方面进行了初步的设想。

本次提案将针对上次提案的方向进行具体的实施和演绎，希望能将前期的构想通过我们的努力逐步变为现实。

认识自己
[剖析自己，找出问题]
项目概况
项目由湖南利海房地产开发有限公司投资开发；
项目位于望城县含浦区学士路联络线以南、连丰路以北、象嘴路以东、车塘河路以西；
项目占地面积总占地约583亩，其中代征城市道路面积为52.75亩；
地块用地性质为居住用地。

本案
项目交通体系和景观概况
项目地块周围路网发达，道路状况良好，交通通达性好。但是目前项目周边的公共交通缺乏，只有912路公交车途经项目，对普通消费者到达项目有一定的阻力。

原生态的自然景观保留较好，城市的污染少。周围有白鹤生态自然保护区、洋湖垸森林公园等生态绿肺，自然风景良好。

项目地块现况分析
项目周边用地状况
地块呈长条L形分布，地势较为平坦。东面、西面、南面三面临马路。

在北向和地块中有部分山体和坡地。

西向是湖南中医药大学，南边有部分安置房。

地块本身景观资源相对缺乏，无明显水系资源可利用。

项目周边配套情况
傍南二环、西三环，道路通畅；
仅有912路公交车与城东相连；
属于城郊区域，周边生活配套严重缺乏；
周边为高校区，生活氛围不浓厚。

生活配套缺乏，生活氛围不浓厚
湖南中医药大学。前身是1934年创办的湖南国医专科学校，是一所以教学为主体，集科研、医疗、校办产业综合发展的高等中医药学府，为湖南省重点本科高校。学校现有专任教师657人，外聘教师156人 ，学生约6000人。含浦校区占地1130多亩。

湖南工业职业技术学院
位于长沙岳麓山大学城含博科教园，面积978亩。学院现有教师和各类专业技术人员350余人，其中具有教授、副教授以上高级技术职务和博士、硕士学历的教师100余人，教授15人。