面临的首要问题 产品如何定位
产品定位解析
什么样的产品定位，才更适合这栋楼的销售？ 什么样的产品定位，才更吻合这栋楼的本质？ 什么样的产品定位，才更贴合这栋楼的价值？ 什么样的产品定位，才更具有市场操作空间？
带着思考看产品
这样的建筑。 第一眼的整体感觉就是一座高档的写字楼！ 如果可能，最多也就是soho或者公寓楼 从造型、建筑立面的神韵，以及人们的传统审美认识。 它的确应该是一座写字楼，而不是其他！
高层必须的入门大厅，我们怎么充分提升它 的价值？ 红色部分如果作为住宅或者SOHO、公寓产品的入 门大厅已经足够奢侈。 但是蓝色部分作为消防要求，又不能产生直接的销 售收益。 做好蓝色部分就是提升入户大堂价值的关键
17米
15.25米
230平米绝对总部级大堂
如果这样整合一下。 是不是就与主楼的气质更加吻合。有这样好的楼体 设计，就应该有更气魄的入门大厅。 只是，这样的入门大厅。 又回归到了最适合高档写字楼的定性上来！ 如果这样定位，我们甚至可以把大厅做到漯河“第 一厅”（把大厅1、2层挑空，9.5米的高度绝对震 撼全城）
这是图纸的户型配置。 关键是，如果做成住宅，面积不小，但采光和通 风，两大生活关键因素就成为销售的大难题。 我们可以分割成公寓，但我们目前在售的公寓体量 已经够大。 做成商务办公，这些问题就不成为问题！
我们完全可以做到自由分割。 作为自由分割的商务办公空间，要想做到最人性化、 最节省建筑改动成本、最合理的分割面积，分割的 掣肘：上下水问题的根本解决，将是最重要的环节。 黄色部分作为卫生间设施，这样的户型调整， 是不是更合理一点

从产品的规划设计看； 从产品的功能价值提升看； 从产品的布局价值看；做住宅、做公寓，不如做成写字楼！
最关键的是。 这样的写字楼最能提升产品的价格表现。 这样的写字楼市场上缺乏价格预估标准。 商务市场在目前情况下，已经焕发出比之住宅或 者公寓更具投资价值的生命力，已经受到投资者 的青睐

产品本质上做成写字楼最合适； 却需要客户买单，才能真正产生效益！我们来看看漯河的客户们怎么看
漯河商务办公市场调研.doc
漯河需要真正的写字楼 漯河需要能够提升企业形象的写字楼 这就客户给我们的结论！
要做就做最好的 产品定位就要是不可超越的
漯河企业总部5A级纯正商务头等舱
反思产品定位。 看看达到5A级写字楼， 需要做到怎样的标准

所谓5A，是指智能化5A。 包括： OA： 办公自动化系统； CA： 通讯自动化系统； FA ： 消防保安监控自动化系统 ； MA： 信息处理自动化系统 ； BA ： 楼宇自动控制系统。
5A写字楼具体有哪些标准呢？ 第一要素：黄金区位 √第二要素：超大规模 √ 一方面，不仅是写字楼建筑本身的规模要大，而且必须要有 强大的综合配套，经营成一个集写字楼、公寓、商住、星级 酒店、会展中心、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。 另一方面，还要视其交通条件而论，四通八达的交通一定是 其写字楼规模的重要支撑。 第三要素：建筑文化 √ 无论西方还是东方，无论发达还是落后，一谈到写字楼，都 有明显的摩天大楼的情结。
第四要素：硬件设施 √ 其所用的建筑技术、标准层高、标准承重、弱电系统、新风 系统，以及电梯、智能等，都较酒店更先进。 第五要素：软件服务 √一方面体现在高效的物业管理上； 另一方面体现在对入住企业的专业化商务服务上。一些新型 写字楼不仅能够实现全天候空调节假日无休，而且还在送 餐、夜餐甚至代办员工购票等方面下功夫

100多米 地标级高度
3.15米 星级标准层高 四部品牌电梯
一栋5A级写字楼，3万多平米的超级体量。 谁来买单
单层约1140平米的面积。 如果6户分割，每户约190平米，需162组客户 如果4户分割，每户约285平米、需108组客户 如果有前提的自由分割情况下（8户相对比较合 适），我们按216组客户，户均约140多平米，这 样的面积，就比较贴合市场需求

大小搭配。 客户覆盖面更宽泛，销售难度更小。总价相 对较低，更容易形成市场认可度，也更容易 拓宽单价空间

在漯河。 200多组这样的客户在哪里？
谁需要140平米左右的办公场所？ 谁注重企业的品牌形象，注重办公环境？ 谁对自己的企业前景充满信心，需要扩大规模？ 谁想进行这样的改变，并有充足的资金？ 谁能具备50万以上的投资能力，并对写字楼投资 情有独钟？ ……
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