东方水岸9月份广告推广方案 一、市场背景概况 1、受宏观调控和市场大环境的影响，消费者持续观望，楼市经过大半年的调整，价格回归价值，但市场成交量仍不见好转。 2、由于奥运会的影响，消费者对楼市关注热度分散，市场目光聚焦奥运之后的楼市，发展商可能在9月份集中大量推货，楼市竞争将更加激烈，佛山楼价将持续“短期内仍有微调，综观长期呈平稳向上”的发展态势。 3、七月禅城个盘新增货情况（按最新预售证领取时间排列） 二、主要竞争对手分析 9月份主要竞争压力依然来自亚艺板块和东平新城两大板块。 目前而言，相比东平河板块，亚艺板块在交通、教育、文体娱乐等各方面配套上都具有相当的优势。亦即处亚艺板块的竞争对手，相比东方水岸都具有以上配套优势。 东平新城6盘齐发，区域楼市人气走高，但也给本项目带来竞争压力 亚艺板块在售楼盘分析 东平新城板块在售楼盘分析 8月份主要在售楼盘广告一览 8月份主要在售楼盘广告一览 8月份主要在售楼盘广告一览 8月份主要在售楼盘广告一览 小 结 ◎ 凯德集团、依云水岸、依云小镇等新盘由于处于入市预热极端，其广告风格多走形象路线； ◎ 成熟楼盘迫于现阶段市场形式，均纷纷举起促销大旗，大打价格战和性价比； ◎ 楼盘的广告推广日渐强销，估计下半年这种趋势仍难以改变 三、目标客户分析 ◎主力年龄在30-55岁之间，中上等经济实力，有远见，看重版块发展前景；追求高品质的栖居，看重公园江景配套、生态环境。 ◎ 从现有成交客户购买心理特征分析，他们看重地段的稀缺景观资源，对政府规划有信心，看好板块的升值前景。 ◎ 从未成交客户来看，那些仍保持观望态度的目标客户，他们认为港口搬迁五年时间过长，对东平新城现状缺乏信心。部分认为本项目户型设计和实用率上有缺陷。 四、推货策略 ■问题：9月份推货产品线跨度大 九月份在售产品主要为一期A2座及二期一批尾货，货量大，产品 户型从94-204㎡不等，户型面积跨度大，面对目标人群较广 ■ 策略：主推A2座，以高端产品带动中低端产品销售 （1）由于A2余货销售压力大，A2座的高端形象可带来更广泛的客户层次，从而达到一二期联动热销的局面； （2）10月依云水岸等高端盘正式发售，可借势利用其带来大量的高端客户销售A2座 A2座产品分析 ① 中高层，视野广阔，一线望江，城市地标建筑、生态湿地尽收眼底； ② 处于小区中心，不靠大马路，环境优越安静； ③ 130－188㎡中大户型，适合大户之家，身份体现； ④ 3.3米层高，南北对流，舒适生态户型 ① 望江单位单价较高； ② 户型面积大，总价更高； ③ 目标消费群狭窄。 劣势 优势 五、6-8月份广告回顾 东方水岸6月20日佛日报广 东方水岸6月27日佛日报广 东方水岸7月11日佛日报广 东方水岸7月18日佛日报广 东方水岸二期前期报广初步树立了“城央江畔优+社区”的形象，继续强化了本项目一线江景、生态景观优势。 9月份销售重心转移至A2座，广告诉求及形象风格需要有效衔接和提升 小结 1、形象与促销双管齐下 诉求上形象与促销信息并重，画面表现以形象为主，销售信息辅以全新的销售优惠政策。 A2为本项目高端产品，需要形象诉求继续提升产品档次和居住价值。 9月份的价格体系的调整，将是促成新旧客户的直接因素 六、宣传策略 2、深化“江景生态”优势，提升项目优势认知 前期二期开售广告是对形象的初步建立，对江景生态价值的深化需提升； 江景生态仍是本项目最大区别主要竞争对手（亚艺板块）的主要优势（当前东平板块所推户型多为超大户型，对本项目而言不是主要竞争楼盘）。 当前板块、景观配套多数仍未成型，需要对市场进一步引导，以消除其对本项目地段偏僻、配套不足等表面偏见 3、广告风格对前期有所延续 本阶段广告风格不能与前期广告风格跳跃太大，需要考虑与10月底二期新货的风格衔接 4、推广主题 整合项目优势，深入挖掘目标客户群的属性，主要从三江美景、自然生态、发展前景三个方向诉求，深化“城央江畔优+社区”，凸显性价比而又不失高度 内文：170000㎡中央公园，780000㎡湿地公园，1000米无敌江景线，1个省级图书馆，1个少年宫，1个世纪莲体育馆，1个歌剧院，20000㎡风情园林…这样的生活够不够奢侈？ 系列主题一： 慧眼。 瞰三江美景之最 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看