——珍珑棋局—— 热板块上的蓝筹股 龙湖龙泊南路项目发展定位及营销推广方案
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2012年11月30日
谨呈：新郑市万隆实业有限公司
PART1、项目地块本体分析
PART2、发展目标与问题界定
PART3、区域房地产市场分析
PART4、SWOT分析与发展战略推导
PART5、整合定位与物业发展建议
感谢贵公司邀请众厦参与项目宗地的发展定位及营销策划工作。本报告将在以下六大方面进行，通过分析及思考，组织针对性的项目发展建议

PART6、项目营销推广策略
PART7、附件部分
01
Trends
项目地块本体分析
区域属性
区域位于郑州市与新郑市之间的龙湖镇板块，是郑州市南大门，郑州向南发展的第一阵地

隶属新郑市龙湖镇：位于新郑市北部，东邻孟庄镇，西接新密市界，南依郭店镇，总面积为96平方公里，镇区面积19平方公里。 郑州市南大门：龙湖镇北靠郑州市郊区，距郑州市区11公里，为郑州的南大门，成为中心城市向南扩张的“桥头堡”。 郑州半小时城市圈范围内：龙湖镇距离郑州市区11公里，距国际机场14.4公里，龙湖和新郑处在郑州市规划的半小时城市圈范围内

区域配套
教育资源丰厚：中原工学院、升达大学、经济干部管理学院、河南省职工医学院、河南省经贸学院、河南省纺织高等专科学校、河南省检察官学院、国家法官学院河南分院、郑州新一中等，可谓高校林立，文化氛围浓厚。 生活配套氛围渐成：新郑第三人民医院、居易度假酒店均在项目3公里生活圈内。超大规模商贸物流城——华南城 （“总占地1.5万亩、总建筑面积1200万平方米） 近在咫尺

区域教育配套资源优越，生活配套有待完善

河南检察职业学院
第三人民医院
龙湖酒店度假村
郑州升达大学
黄帝内经纪念馆
3公里生活圈
纪检委宣教基地
华南城
郑州新一中
区域交通
交通道路规划：“五纵六横” 五横：(西南绕城高速、双湖大道、袁张公路、107连接线、郑少高速机场联络线)； 六纵：(郑尧高速、大学路、京广路、中州大道、郑新快速通道、东四环)加强与郑州主城区和航空港区的联系； 目前107已经改造加宽，郑新快速路年底之前即将全线贯通，届时从郑州市中心到龙湖镇中心仅半小时即可

“五横六纵”交通干线编织区域立体交通网，郑州到龙湖镇更加方便及快捷

本项目
项目四至
项目位于龙湖镇南侧，靠近墅区，紧邻一中，整体偏南，周边居住氛围及生活配套较差

项目位置： 项目位于龙湖镇龙泊南路与魏庄村交汇东侧，位置相对龙湖其他项目稍偏。 项目四至： 东侧为开发居住用地，临近河道； 南侧为龙泊南路，与新一中隔路相望； 西侧为魏庄村，目前整体形象较差； 北侧为龙泊圣地度假村，距林溪湾、兴龙湾仅2.0公里

（西侧）魏庄村
（南侧）龙泊南路
（北侧）龙伯度假村
（东侧）住宅用地、河道
本体分析
项目地势较低，呈南北狭长状，规模中等，若规划因地制宜借力打力将使项目地形不利因素转化为项目规划优势

1.项目占地：9.98万㎡，约149亩，其中居住8.86万㎡，1.0≤容积率≤2.0，公共服务设施10173㎡，容积率≤2.5。 2.地形特征:整体地块呈南北狭长状，东西长约204米，南北长约555米，地块北侧边缘线呈不规则曲线状。整体地势略低于龙泊南路2-5米，整体呈西高东低，北高南低势态，地形不平整将不利项目规划

约204.54米
约389.03米
约555米
1.身居龙湖镇墅区：项目位于宜居教育城——龙湖镇，高端别墅项目林立；
2.区域环境较好：生态环境宜人，水系纵横（十七里河、十八里河、龙湖）
3.学区资源优越：龙湖镇是政府规划的宜居教育城，郑州新一中、六中、外国语中学等环伺本项目；
4.位置稍偏：项目相对龙湖镇其他开发项目位置靠南，不具备竞争优势；
位置稍偏、规模较小，无独有强势资源，但身居龙湖墅区、环境与学区资源优越，具备打造中高端项目的条件

5.规模较小：项目占地150亩，在同区域属中小规模项目；
6.不具备独有强势资源；
项目属性界定
02
Trends
发展目标与问题界定
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