1、区域市场界定
根据北京国际中心所处的地理位置，中原地产将研究工作重点集中在CBD区域进行

2、调研内容
以CBD区域内存量及新增写字楼项目为目标，重点核实区域内写字楼新增量及存量的供应情况，销售、租赁价格情况，客户情况

3、调研范围
3.1存量项目
国贸中心、京广中心、中服大厦、科伦大厦、汉威大厦、航华科贸中心、嘉里中心、华彬国际大厦、艾维克大厦、赢嘉中心、住总大厦、和乔大厦C座、数码01大厦、嘉都大厦、建外SOHO、蓝堡国际中心共计16个项目

3.2新增项目
富尔大厦、华平国际大厦、尚都国际大厦A座、世纪财富中心、中国第一商城、中环世贸中心、北京财富中心、万通中心、万达广场、温特莱中心、光华国际中心、SOHO尚都、世贸商业中心、金地国际中心、东方梅地亚中心（依斯特大厦）、银泰中心、国贸三期、怡禾国际中心、CBD国际大厦、国际财源中心、以太广场、民源大厦、华彬国际大厦二期共计23个项目

第二部分 市场情况分析
1、供应量分析
1.1存量项目
主要现有公建项目总建筑面积约为4126568平方米，其中写字楼面积约为1336537平方米。各项目面积详细情况详见表1

表1：CBD区域公建及写字楼存量项目供应情况
项目名称
总建筑面积
（平方米）
写字楼面积
（平方米）
入住时间
国贸中心
560000
176000
1990年
京广中心
277170
24500
1993年
中服大厦
39348
30000
1994年
科伦大厦
25000
14000*
1996年
汉威大厦
131000
131000*
1997年
航华科贸中心*
321000
193000
1998年
嘉里中心
232000
80485
1999年
华彬国际大厦
53000
53000*
2000年
艾维克大厦
55000
24440
2001年
赢嘉中心
61500
61500*
2001年
住总大厦
25700
20000*
2001年
和乔大厦C座
30000
27000
2002年
数码01大厦
32000
32000*
2002年
嘉都大厦
27147
11150
2003年
建外SOHO
700000
98000
2004年
蓝堡国际公寓/中心
150000
39200
2004年
中环世贸中心
235000
150000
2005年
富尔大厦
51732.8
39792
2005年
温特莱中心
91970
91970
2005年
尚都国际大厦A座
300000
70000
2005年
北京财富中心
728000
281000
2005年
合计
4126568
1336537
（数据来源：中原地产市场研究部、部分发展商）
说明：
航华科贸中心项目由招商局大厦、京汇大厦、惠普总部大厦、摩托罗拉大厦以及雅诗阁国际公寓等部分组成，其中雅诗阁国际公寓为服务式公寓，区域部分均为写字楼面积，此次统计中的写字楼面积亦包含以上几个部分

标有*号项目写字楼部分为开发商提供的数据，此类项目除写字楼面积外，仍含有部分商业面积，但商业面积数据统计不详，因此数据为估计值

自1990年以来，CBD区域写字楼供应始终呈现平稳增长的态势，尽管根据CBD区域的整体规划自2005年起已经进入写字楼供应高峰期。但截止至目前，CBD区域具备入住条件的甲级写字楼项目尚未出现供大于求的状况，甚至由于整体经济发展的带动，出现了小范围的供不应求局面，写字楼租金水平出现小幅度提升

图1：CBD区域写字楼历史供应情况
（数据来源：中原地产市场研究部）
1.2新增项目
CBD新增项目的供应情况为：区域新增公建项目总建筑面积为3314173平方米，其中写字楼约为1535830平方米(其中不含国贸三期写字楼部分)。各项目面积详细情况见表2：
表2：CBD区域新增公建项目供应情况
项目名称
项目性质
总建面积
（平方米）
写字楼
（平方米）
入住时间
项目现状
备注
华平国际大厦*
写字楼
72000
72000
2006年
基本竣工
整售
世纪财富中心*
综合体
141986
141986
2007年
主体施工
销售
中国第一商城
综合体
108389.2
47000
2006年
主体施工
销售
万通中心
综合体
136000
83000
2006年
主体施工
销售
万达广场
综合体
500000
30000
2006年
主体施工
销售
光华国际中心*
综合体
210000
120000
2006年
基础施工
销售
SOHO尚都
综合体
170000
60000
2006年
主体施工
销售
世贸商业中心
综合体
185800
185800
2006年
主体施工
不详
金地国际中心
综合体
151534
101580
2007年
主体施工
租售
东方梅地亚
写字楼
119931
119931
2007年
主体施工
销售
银泰中心*
综合体
350000
100000
2008年
主体施工
租售
国贸三期*
综合体
540000
不详
尚未开工
不详
怡禾国际中心*
综合体
135000
55000
不详
尚未开工
销售
CBD国际大厦*
写字楼
70000
70000
不详
封顶
销售
国际财源中心*
综合体
168545
168545
不详
尚未开工
销售
以太广场*
不详
49988
49988
不详
尚未开工
不详
民源大厦*
不详
110000
36000
不详
烂尾楼
不详
华彬大厦II*
写字楼
95000
95000
不详
尚未开工
不详
合计
3314173
1535830
（数据来源：中原地产市场研究部）
说明：
由于部分在建项目的面积及功能分区尚未明确，因此标有*号项目写字楼部分面积为估计值

此次统计未包括在建的北京电视台和中央电视台

上述新增项目将于2008年以前陆续投入市场，预计2005至2008年CBD区域写字楼项目的各年度供应情况如表3：
表3：CBD区域2005-2008年供应增长情况汇总表
总建筑面积
写字楼面积
2005年
1637108
801778
2006年
1293770
570770
2007年
271465
221511
2008年
350000
100000
不详*
1168533
474533
4720876
2168592
（数据来源：中原地产市场研究部）
说明：
此次分析中，具体投放时间不详的项目，主要包括：国贸三期、CBD国际大厦、国际财源中心、怡禾国际中心、华彬国际大厦二期、以太广场、民源大厦

标有*项的写字楼面积未包含国贸三期写字楼部分

图2：CBD区域200
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