创东区别墅富豪新境界 康城Ⅲ期的发想.. 2008.09.13 缘起 这么一个人，50岁出头，财富估计近5000万的小富豪。个人拥有CBD高档公寓350m2，一套值500万。投资两个大三居户型200 m2两套，值450万。总觉得人生有一个小小缺陷，没有买一栋有天有地的大别墅稿赏自己和家人；总觉得人生就有那么一丝丝的不完美，找遍了东区大小高档小区始终找不到自己满意的“独栋透天别墅小区”。终于在CBD东侧发现新桃花园纯粹城市别墅――CBD生活特区 吻合他心中最基本的三点要求 地段适合：离CBD会有20分钟车程； 价位合适：500万～800万之间是他拥有5000万资产所供得起的； 优质独栋：有天有地的独栋别墅，相对于其之前所购买的三户豪宅毫不逊色 TOWNHOUSE成熟社区 一期578套TOWNHOUSE。 01年5月5000元/平开盘—05年8500元/平结案。主力户型180 – 300平。 二期384套叠拼。2004年9月25日4800元/平开盘—至今销售60%。价格升至8000元/平。主力户型220-320。 低密度 CBD东15分钟左右 南北贯通京通路、京沈路 北部有即将修通的广渠路 康城为本地块产品制高点 周边环境较乱 近城市 创东区别墅富豪新境界 康城3期目标： 探讨范畴： 地块认知 项目认知 竞争认知与客群选择分析 高端需求与产品建议 目标客群分析与市场定位 定价与分阶段销售行程规划 地块认知 总体别墅市场 东部区域市场 解读北京别墅市场 西山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区 2008年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场 1 别墅市场总述 北京的别墅市场呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势 从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点 2 别墅市场发展解读 北京市整个别墅市场呈现出“一山、二河、三线、四高”的发展格局，西北及东北地区发展潜力较大。 别墅市场各区位发展的产品档次定位各不相同，其中昌平小汤山镇、顺义温榆河畔是别墅聚集地，有着优美的环境和居住氛围，水景的得天独厚、高档娱乐配套的成熟、居住人群的互动等影响，聚集了大量的高档别墅。海淀香山具有良好的自然环境和文化底蕴，使此区域别墅市场有所升温 从北京别墅分布的特点看出支持别墅的两大主要元素:依托自然环境和便利的交通。且各个别墅市场都有自身的环境、交通特点，其客群组成也有明显的不同 3 各区域别墅市场特点 西山板块――“皇家板块”舒适型高端别墅区 板块范围：以香山和西山为主的高档别墅区 板块概况：距离城市较近，地理位置得天独厚，背靠香山和西山，面临颐和园等，自然环境优越，人文氛围浓郁，是传统西贵的主要区域，靠市场自身的力量发展成为后劲十足的别墅热点板块， 产品特点: 以景观生态为主，其它别墅板块无法复制其景观，多以独栋、双拼为主。 价格特点:西山美墅馆17000元/平方米左右，西山美庐在$2500元/平方米左右，长期群体投资意识大于短期投资意识。 典型楼盘：西山美墅馆、西山美庐等 西山板块得益于西山所特有的稀缺景观、皇家文化渲染，成为北京舒适型别墅区的代表，其客户来源主要以，国家高级干部，IT新贵，中关村、大学城的高知阶层人群为主 温榆河板块－传统的高档别墅区范畴 板块范围：指京城东北郊温榆河与机场高速路相交围合而成的区域,是北京最早的高档别墅群落。 板块概况：传统的高档别墅区范畴，市场起步较早，发展十分成熟，依靠温榆河寸土寸金的地段价值和优美的自然环境，使温榆河板块一直占据市场高端地位。 产品特点:板块内楼盘数量密度较大，单体量别墅较多。以独栋别墅为主。产品风格比较丰富。 价格特点:目前板块在售别墅楼盘的售价已达到18000元/平方米以上。 典型楼盘：观唐、美林香槟、水木兰亭 温榆河板块，稀缺景观、方便快捷的交通使本区域成为传统的高档别墅区。其区域内的客群主要以国外客户、涉外工作人员为主，区域价格较高。 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看