大道当然，精细致远 向重庆未来提案 重庆鲁能·领秀城推广策略提报 0817 引 这实际上并不是一个简单的大盘推货， 它的背后， 其实是土地运营+城市运营+商业地产+高端别墅集群+配套的大型城市复合型文化地产 前言 我们的视野是世界的， 我们倡导新都市邻里关系的生活方式， 我们的作品是现代中式， 我们在重庆没有任何可以借鉴的项目， 换句话说，我们也不想借鉴。 经过我们前几次的沟通提报， 基于今久的理解， 站在整个重庆的高度，沟通项目整盘推货策略 目录 Part1 策略引导 Part2 项目分析 Part3 客群解读 Part4 策略观点 Part5 竞品分析 Part6 本案总盘定位 Part7 本案商业定位 Part8 广告调性定位 Part9 推广执行策略 Part1 策略引导 提出问题 策略引导（提出问题） 要求前置—— 占地1600余亩，五个地块，总建面143万平方米，现代中式与30万方商业综合体集群 09年底样板示范区开放 总货值为10.89亿元（今年年底希望回款3000万元） 基于上述前提，前期，30万商业综合体的定位如何清晰？如何与后期的大盘形像相呼应？（体现互动性、参与性） 在保证销售的前提下，143万方现代中式的高端性如何体现？（实现项目价值最大化） 两个关于重庆人心理惯性的推理 第一个推理： 所有人在买房之前，是不会对房子是欧美现代、中式感兴趣，顶多会看是哪里的房子，什么样的房子，卖多少钱，是谁盖的房子，对房子是鲁能、龙湖、金科、蓝光、华宇、万科、保利等大品牌开发商所建而会思考一番，同时，这批抢先者中并不是绝对的主力购买，他们绝大多数起到了传播者、口碑者的作用； 第二个推理： 所有人在买房子时，在考虑他们安居在那儿时，（第一个问题并不会是第一个想到的问题）是不会对第一个问题产生兴趣 Part1 项目分析 [区域]南岸区茶园新区中部长生组团内，南岸区政府所在地，新城市副中心大势所趋； [环境]西傍铜锣山，内抱苦溪河，原生态景观巧夺天工； [交通]慈母山隧道、南山隧道等三隧六桥联接主城区，轻轨6号与8号线建成后提升价值洼地，交通路网直抵八方，到主城区驱车15分钟； [建筑]现代中式高端建筑群+高端商业综合体树立重庆标杆； [户型] A户型200平米四室两厅方正实用，B户型170平米舒适三居可变四室，C户型250平米五室两厅大器开放，D户型五室两厅阔绰尊崇，多样户型选择为您家居生活创造无限可能（户型均为暂定） [园林]深宅大院，水墨青花，秉承中国式传统院落友邻文化，于生态氧吧间，呼吸新都市主义邻里之间的舒心与自然。 [配套]可拥享受江北商贸中心繁荣氛围，虎溪学院中心学风优雅，茶园别墅区配套逐步成熟。 [品牌]鲁能地产倡导品味生活，中国十大地产品牌，九城尘与土，十载云和月 Part3 客群解读 在此之前，可以做一些客群认知分析 在南岸区工作，其需求突破口——工作、生活需要——购买本案 在重庆经济技术开发区工作，其需求突破口——工作、生活需要——购买本案 在渝中区，其需求突破口——升级生活，区域认同——购买本案 在巴南区，其需求突破口——进城，进入未来城市中心——购买本案 在江北区做生意，其需求突破口——区域成熟时投资未来——购买本案 8月15日下午，去了重庆的主题商业的代表洪崖洞的踩盘， 是日晚，在龙湖天街的星巴克咖啡馆，我们随机做了几个抽样调查： 典型样本一 周亮，**广告公司老总，典型的80后，开福特车，在主城区有一套自己的高层，追求生活享受。 他说，如果茶园的配套成熟以后，他也许会考虑买一套房子。 他又说，茶园那边的生态环境不错，如果我们的房子能在生态科技方面下些功夫，他可能会更加感兴趣 典型样本二 刘路，江北区税务局工作，普通公务员，月入近2000元，家里人给他存了点小钱，最近准备与他的兄弟伙张猛（山东人，来重庆做生意）在江北区合伙开一家咖啡馆。 张猛说，茶园？太远了。更何况，他们买不起。等以后挣着钱了，或许会在主城区置业一套。 刘路说，像别墅，只有他们的空降来的局长，或者在当地有多年关系的高级公务员，才可能买得起 典型样本三 UU，百货业从业者，在解放碑重百工作，任采购主管。 茶园我知道，但是这么多年了，南岸区政府也没多大动静，还是等等看吧。 我们再看一下，前一阶段来电、来访的客户资料分析 根据来电客户分析资料，投资客户占了绝大多数的比例。 其中， 南岸区来电客户占总来电量的44%； 渝中区、渝北区、巴南区和九龙坡区的来电客户分别占总来电量的14%；别墅和洋房面积需求分别为160和150左右，高层需求面积在100左右； 认知途径主要以网络和户外广告为主； 客户普遍关注的问题是项目地理位置、价格、户型面积、开盘时间及赠送面积。 而来访客户分析资料表明，这些人大多数已经有住房，从投资角度而言，他们密切关注并希望购买本案 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看