世茂城市广场建造手册
第一章、市场调研
一、调研总纲
1.调研目的
通过对行业的发展现状、城市商业总况、消费承载与来源、市场资源依托、可比类拟竞争业态现状等调研，以客观的市场研判为依据，提出可行的市场定位分析，为项目的实施与招商销售提供有利依据

2调研方法
2.1实地考察
2.2地毯式拜访
2.3抽样访谈
2.4问卷调研
3调研重点：
3.1基础资料及数据收集（附表一、二、三、四）
3.2市场需求分析
3.3市场空隙点、市场差异与可执行层面
4调研时间：
XXXX年XX月XX日——XXXX年XX月XX日
二、调研内容
1目标城市商业整体环境调研
1.1城市社会环境
1.1.1自然环境（如地理、地势、行政区划分，气候条件等）；
1.1.2人口环境（调研城市近年人口变动对比分析及形成原因）；（附表五）
1.2地区或城市的经济特性（国民经济产业结构和主导产业），包括收入、消费结构及经济发展规模、趋势、速度和效益

1.2.1地区生产总值分析（附表六）
1.2.2社会固定资产投资及社会消费品零售总额近年状况对比分析（附表七）
1.2.3地区或城市的居民收入情况、消费结构和消费水平

人均收入情况分析（附表八）
消费水平与消费结构情况统计与分析（附表九）
恩格尔系数
恩格尔系数=食品消费额/人均消费支出
根据联合国粮农组织标准，恩格尔系数：在59%以上的为贫困；50%---59%的为温饱；40%---50%的为小康； 30%---40%的为富裕；小于30%的为最富裕

2目标城市商业地产环境调研
2.1商圈分布、商业的构成（市场与商业街区）与消费者来源

2.2现有市场的名称、经营年限、经营形式、经营定位、优势品类。（附表十）
2.3现有市场的规模、区域影响力、区域排名、改扩建空间

2.4地区或城市房地产开发、房地产平均价位。（附表十一）
3项目用地情况分析
3.1城市未来发展方向
3.2项目地块自身情况（附表十二）
3.3项目周边交通状况

3.4项目所在地区的经济结构、人口及其基础设施情况等

3.5项目周边的商业设施氛围

3.6本项目可比市场，现经营投资户对房地产的环境、功能、格局、售后服务的意见及对我们项目的接受程度

3.7风险预测（项目资源的SWOT分析）

4消费来源及辐射力调研
2.4.1消费来源调研（现有商场消费群体的类型、来源、消费目的与消费习惯）
2.4.2消费需求力调研（现有商场消费量、消费方式、消费频率）
2.4.3主要宣传媒体调研（附表十三）
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