中房湖滨花园营销策划报告 -06-03 建立超越市场环境的全攻略 苏州博思堂投资顾问有限公司 第一部分:市场分析篇 第二部分:营销推广篇 第三部分:销售执行篇 第四部分:创意表现篇(提报展示) 总纲 第一部分、市场分析篇 市场分析 PART 1 宏观环境分析 PART 2 微观市场分析 PART 4 项目定位分析 一、政策环境分析 二、经济环境分析 三、规划分析 四、两大城市湖泊对比 PART 3 项目分析 政策环境分析 政策点评 土地市场 需求市场 别墅这样的低密度住宅的土地供应是受限制的，政策是趋于收紧的 房贷紧缩，投机性需求受到打压，90/70政策控制了 中小户型的比例，满足市场刚性需求 银行及税收 对开发商资金链进行宏观调控制，同时“土地增殖税”也一定程度上缩小了开发利润 就苏州市场来说，受宏观调控的影响比较小，市场仍处于健康良性的发展轨迹中 经济环境分析 当一个地区人均GDP达到3000美元以上，该地区高档房产市场进入快速增长期。从园区的人均GDP运行来看，1998年便达到3000美元，且从1998开始，人均GDP的增长速度不断加快，园区已步入高档房产发展的高速上升时期 苏州人均GDP运行状况 苏州人均可支配收入呈现快速上升态势，从2001年的10515元，到的19000元，短短6年，人均可支配收入翻了近一番，水涨船高的人均可支配收入给房产开发的承接市场注入了强劲的购买力，必将推动房产继续向前、向上发展 人均可支配收入 状况 经济分析总结 本案区位上属于园区，随着苏州打造高科技园区和“私营经济乐园”的产业规划，民营经济必将得到更大的发展，蓬勃发展的民营经济，带来了大量高档房产消费人群 园区的各项经济指标运行良好，园区GDP对苏州市区GDP的经济贡献率在30%左右，蓬勃的经济带来了大量的就业人口，大量的外资企业的进入，带来了大量的有较高消费能力的群体 本案区位上属于园区，随着园区二三期的不断深入，必将吸引更多的中外企业入驻，同时也来更多的有较高消费能力的群体 规划分析 ＜苏州城市规划-2020中明确了城市将首先向东发展，园区是优先发展的区域，而本案虽然隶属吴中区，但区位属于园区，园区作为城市新城区的规划对本案的促进作用必将非常明显． 随着通达路的改造，项目区域出行将更加方便，必将改善目前交通相对不便的问题，同时，新机场路的规划实施，更促进了交通的发展． 本案所处区域为高档住宅规划区，随着独墅湖的整体改治的完成，区域房产的价值将得到更大的体现． 本案优势之一：规划前景所形成的投资价值 两大城市湖泊对比分析 独墅湖 金鸡湖 市场认可度 成熟度 物业价格 最大的优势 市场认可度高 “富人区”概念 城市湖泊 逐步被认可 城市湖泊 非常成熟 处女地 房价高企 有较大上 升空间 成熟的景观 完善的商业配套 便捷的交通 无敌湖景 原生态 无敌湖景 本案优势之二：原生态的湖景资源 本案优势之三：价差形成的投资价格 PART 1 宏观环境分析 PART 2 微观市场分析 PART 4 项目定位分析 高档公寓市场 别墅市场 园区市场分析 PART 3 项目分析 园区总体市场总结 目前，园区发展日渐成熟，且市场保持着稳定的发展的速度； 国家宏观政策对园区市场的影响较小，市场发展保持稳定的状态， 高档楼盘遍布园区，园区的规划已经逐渐成熟，成为富人的居住区，园区无论是社区档次、品质还是规划环境都成为客户的首选 作为城市湖泊的金鸡湖，已经日趋成熟，居住氛围愈加浓厚，投资价值下降；而独墅湖同样是城市湖泊，正在不断地成熟，因其目前正处于自然生态 ，有待进行深度开发，因此投资价值不断上升； 园区公寓市场的产品线完整，但是产品面积处于两极分化，大户型普通公寓呈现“滞销”状态． 高档公寓市场分析 市场特征小结 本案竞争优势之一：市场具有“供应真空”，具有产品的唯一性 目前园区公寓市场主要以高层和小高层产品为主，而电梯多层是目前市场上比较稀缺的产品； 现有公寓产品卖点以地段、品牌优势为主要卖点 ，目前公寓市场没有占据湖景资源的公寓产品，湖景电 梯多层产品具有其区域唯一性； 多层产品的市场接受度较高，销售去化的速度较快 高档公寓竞争分析 从园区的高档公寓市场来看，能够在产品上具有借鉴意义的只有中海湖滨一号和南山巴黎印象，对比如下： 分析： 推案时间：均为06年初-年中 产品形态：主要产品为小高层和 多层，电梯洋房占据 的比例极少 产品均价：6000-7000元/平方米 去化情况：已基本售完 对比个案共同点：距离金鸡湖较 远，无湖景观优势 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看