昨天之后 上海滩的今天和明天 项目:华润上海滩花园 上海滩花园策略思路探究 温故而知新 回顾上海滩花园走过的推广历程——从昨天的老上海回忆,到针对产品的“精致了无痕”,再到如今针对1.8公里外滩距离诉求…从过去到现在,前阶段品牌调性已经树立.而如今面临的推广诉求中,已然面临着对前期形象品牌透支的问题． 毫无疑问，今后的推广之于上海滩花园，调性或者姿态依然很重要，不过需要跟进的是实体销售推进的成果。07年的上海滩花园不仅仅应该是对老上海的追忆，更应该是对新时代的与时俱进和对未来的期待。在推广上，经历过老外滩之后，理应把目光聚集在当下，聚集在明天。而随之后的,则应该对产品价值的价值表达和价值传达. 问题解决工具 世纪瑞博2U5全案整合策定系统应用 二律悖反性价辩证法＋USP+五位一体整体定位法 五大版块定性定位 区段 Area 产品 Product 客群 Customer 风格 Style 市场 Market 本案居于怎样的市场地位 No.1 必做功课 ＿＿＿找到本案市场竞争位置 1.首先，竞争对手的界定:区域内,200-400万高档公寓 上海滩花园 复地雅园 士林华苑 老西门新苑 长峰馨园 区域内直接竞争对手 潜在威胁对手 竞争对手锁定 结论:由于复地雅园当前产品与本案有一定差异，并且后续推出存在动迁障碍，因此士林华苑将成为项目主要竞争对手。 士林华苑将对本案低区域客群造成杀伤性掠夺。 上海滩花园VS士林华苑 上海滩花园VS士林华苑 上海滩花园VS士林华苑 区域竞争结论＿＿ 突破主流: 本案主流产品中主流价格,如何在主流产品中脱颖而出! 2.对比陆家嘴滨江版块 总结：城市新贵区＋城市标志景观造就的豪宅 主要项目：汤臣一品，财富海景，鹏利海景，盛大金磐等 陆家嘴国际金融贸易区－东方明珠＋金茂大厦－上海城市的新标志－上世纪90年代极速发展的上海城市经济代表作品 滨江外滩景观－对望上海的城市历史标志－万国建筑博览 盛大金磐 财富海景 特别个案：汤臣一品 中国公寓豪宅第一贵 －中国最发达的国际金融贸易区 －位置最佳的一线滨江外滩景观 －国际最顶级的配料配件 结论＿＿ 与陆家嘴滨江版块豪宅版块相比.一江之隔,价格不可相提并论. 如果单在产品力的比较上,本案占有明显优势; 但留给本案的启发是:从临江位置,从未来发展趋势上,从商业商务环境上也为本案树立起一个标杆作为奋起直追的价值参照. 价值参照:滨江价值,未来心理价值暗示 No.2 本案地段价值仅仅是外滩么 上海的城市标志，外滩见证了上海的昨天和今天,也必将见证上海的明天。站在外滩的肩膀上，就等于立在了上海的最顶点。紧邻外滩，滨临黄浦江。外滩、陆家嘴、新天地、世博会构成的上海高端生活圈.这一强优势已经在之前推广中强烈的凸现，并取得了明显效果． 毋庸置疑，第一价值一定是外滩 是外滩，不止于外滩 朔本求源＿＿＿＿＿＿ 任何城市都有一个河流, 是这个城市的灵魂,如果说巴黎的河流在塞纳河,那上海的根本血脉则是黄埔江_____ 一个圈:外滩、陆家嘴、新天地、世博会构成的上海高端生活圈. 一条带:以外滩和世博会分点的高尚滨江居住带，被弱化的优势，必须旗帜鲜明的亮出来 标定滨江：滨江居住价值意味着什么 滨江__物理与心理价值的标杆 以汤臣一品为首的陆家嘴滨江板块，已成为上海最高端的豪宅区，一线江景项目的 普遍售价均已达到5万元/平米左右。而次一线滨江住宅也保持在3万元/平米的高位。 滨江。黄浦江是上海的根本血脉。滨江之于上海居住价值,则不言而喻. 上海市十一五城市规划的重点就是对浦江两岸的综合开发（外滩源、北外滩、东外滩、南外滩）。上海滩花园处在外滩南延伸带，其滨江资源比其它区域将具有更多的优势。 参照物：陆家嘴·滨江板块。。。。。。