天地源平江怡景 营销策划方案
引言： 土地作为房地产开发最核心的资源之一，对于楼盘的价值具有举足轻重的作用！因此，李嘉诚先生曾说“地段、地段、还是地段”，正是说明地段对于一个楼盘的意义！ 平江怡景项目正是具有了“地段”这一核心优势而变的与众不同！下面，我们的报告将围绕“地段”而展开！
本份报告解决的3个核心问题： 一、我是谁？ 二、卖什么？ 三、怎么卖？
1、项目地块解读 2、地段价值思考 3、苏州楼市现状 4、项目市场定位 5、项目客户定位
PART1 ——我是谁？
关于平江怡景项目定位的探讨！
平江怡景项目四至 南北景观河道； 东临平江区政府，西靠住宅；
1、项目地块解读
南北景观河道
东临平江区政府
西靠住宅区
平江怡景项目三大地块价值 紧邻古城，是距离古城最近的项目； 距离观前街仅3公里，是环古城项目中距离观前街最近的项目； 地处平江新城中央商贸区核心，距离万达广场仅500米；
距离古城最近的项目
距观前街3公里，距万达广场500米
平江怡景项目三大交通价值 项目距离轻轨站点300米； 项目距离沪宁高速苏州出口660米； 项目距离高铁苏州站2500米；
人民路北延
轻轨站点
沪宁高速出口
城际高铁站
项目地处建设中的平江新城CBD核心
平江怡景项目规划价值
新火车站商业区和商贸商务区构成平江新城中央商务区
五大功能定位： 新火车站商业区：以大型购物中心、商档商务宾馆为主，建设以购物、观光、休闲为主导的时尚精英商业中心 西北片区：以金融服务、科研办公、商档宾馆业为主 东北片区：以商贸、商务办公为主 西南片区：以商务办公、高级公寓为主 东南片区：以行政办公、教育科研为主，周边配合主题公园、休闲娱乐设施
形成集金融、商务、住宿、娱乐、旅游、休闲为一体的现代商务核心圈
土地其实也是一种资源，土地的核心价值就是其所占据的位置，即古人所说的“地利”！ 当所有的楼盘都在说地段的时候，谁才是真正具有地段优势的呢？ 研究表明，无论是哪一座城市，土地价值都是随着距离城市中心的远近而逐渐递减，也就是著名的“城市中心”。 那么，苏州的中心在哪里呢？
2、地段价值思考
自古以来，苏州的真正中心一直就是“北寺塔”！ 苏州北寺塔位于平门内，其所在地北寺（后称报恩寺），最初为三国东吴赤乌年间（238-251）孙权为报母恩所建。历经战火，报恩寺塔重建于南宋绍兴年间（1131～1162），八角九层，砖身木檐，是南宋平江（即今苏州）城内重要一景。塔高76米，八角九层，雄冠江南。登高可俯瞰全城风光。 自三国东吴以来，北寺塔就一直是苏州古城的至高点！拥有九级浮屠的北寺塔，以76米的绝顶高度，是古城最靠近“天”的建筑，寓意佛法通天之意！一直是苏州古城的真正中心。

平江怡景距离北寺塔仅1.5公里，登高可俯瞰古城全貌。 土地的价值随着距离城市中心“北寺塔”的远近而逐步减少，平江怡景距离北寺塔仅1.5公里，登高即能俯瞰古城全貌！是古城外最具地段价值的土地之一！然而，地段价值还不仅仅只是距离的远近，更是对于因地段而对稀缺资源的独占！
平江怡景
登高俯瞰古城全貌
平江怡景占据：“古城繁华、交通枢纽、商务中心 ”三大地利！ 平江怡景项目独特的地利条件，让它绝无仅有的占据了“古城繁华、交通枢纽、商务中心”三大核心资源优势！
古城繁华 远观北寺塔 观前街喧嚣 园林隐闹市 酒店如珍珠
交通枢纽 距火车站仅300米 距沪宁出口660米 距城际高铁2500米
商务中心 平江新城中央商贸区 距离万达广场仅500米
古城 内，千万级豪宅别墅，供应稀缺 苏州古城，寸土寸金，动辄上千万的别墅豪宅，供应奇缺，销售周期很长！
3、苏州楼市现状
古城 内，顶级高端公寓，供应几乎为零 古城之内，土地稀缺，古城保护又限制了高端公寓的发展，仅有零星供应。

环古城，谁能承载如此地利 古城之外，环古城沿线，高端公寓项目数量明显增多，但有谁能承载如此地利，唯有平江怡景！8
古城 之外，生活大盘云集 古城之外，偏远城区，大盘云集，几十万方、上百万方大盘争相斗艳，你争我夺，价格战、优惠战、口水战此起彼伏！然销售价格与古城不能相提并论！
4、项目市场定位
城市精英，新生代家庭
5、项目客户定位
受苏州新版限购令影响，2011年，项目潜在客户以“城市精英，新生代家庭”为主。 项目主力户型总价在120-200万之间，正是苏州精英阶层的购买范围！而受政策限制，该类型的客户中仅有新生代家庭和首次改善型家庭才能购买！
潜在客户区域分布
潜在客户区域比例预判
古城客源：（地缘性外溢客户） 古城区客源中，大量的新生代客源，受到古城高价格的压迫，不得不向外溢出，而本案作为直接承接古城客源的项目，该类型客户约占总比例的40% 平江新城客源：（地缘性客源） 平江新城长期供应不足，区域内部的新生代客源和改善型客源将成为项目的主力客源，约占40%左右。 相成区客源： （地缘性吸纳客源） 相成高端客源受古城吸引，将有部分客源被本项目吸纳，约占15%左右。