写在
前面
白塘壹号二期的核心思考
限购令对项目二期产品的影响如何？
限购令下目标客群定位及寻找办法？
周边竞争分析
寻找项目突破点
如何获取客户资源？
政策环境
如期完成推案目标
精准策略自身产品优化
分阶段执行性战术支撑
渠道执行、现场体验
客户在哪里？
项目定位产品解读市场占位
区域市场
报告思路报告思路报告思路报告思路
AAAA、知篇、知篇、知篇、知篇政策解读、市场分析、客户研究、产品研究等政策解读、市场分析、客户研究、产品研究等政策解读、市场分析、客户研究、产品研究等政策解读、市场分析、客户研究、产品研究等
BBBB、行篇、行篇、行篇、行篇解决媒体推广、渠道拓展、推案定价、预算等解决媒体推广、渠道拓展、推案定价、预算等解决媒体推广、渠道拓展、推案定价、预算等解决媒体推广、渠道拓展、推案定价、预算等
报告结构报告结构报告结构报告结构
知势知势
政策大势研判政策大势研判
AAAA、知篇、知篇、知篇、知篇
知己知己
知人知人
区域市场研判区域市场研判
个案竞品研判个案竞品研判
行业背景行业背景行业背景行业背景————————屡调屡涨，房价在高基数下仍持续上涨屡调屡涨，房价在高基数下仍持续上涨屡调屡涨，房价在高基数下仍持续上涨屡调屡涨，房价在高基数下仍持续上涨
据国家统计局发布，2010
年全国70个大中城市房屋及
新建商品住宅销售价格涨幅
呈现先上升后回落趋势；
据统计显示，2010年一年
当中4月房价涨幅最高，同比
增长12.8%(其中，新建商品
住宅价格涨幅为17.3%)；
之后，随着新国十条、国
五条等一系列宏观调控政策
出台， 全国房价涨幅出现明
显回落， 至12月，房价涨幅
达到全年最低，为6.4% 。

08年10月-10年12月房屋价格指数走势图
全球通胀危机阴影下，黄金价
格一路上涨，市场急需抵御抗通
胀的途径
选择选择选择选择AAAA————————黄金黄金黄金黄金————————价格过高价格过高价格过高价格过高
选择选择选择选择B B B B ————————股票股票股票股票————————风险太大风险太大风险太大风险太大
选择选择选择选择选择选择选择选择CCCCCCCC————————————————房产房产房产房产房产房产房产房产————————————————保值增值保值增值保值增值保值增值保值增值保值增值保值增值保值增值
选择选择选择选择DDDD————————其他其他其他其他————————国家垄断国家垄断国家垄断国家垄断
经济背景层面的启示经济背景层面的启示经济背景层面的启示经济背景层面的启示————————在国际热钱和国内抗通胀保值、增值的在国际热钱和国内抗通胀保值、增值的在国际热钱和国内抗通胀保值、增值的在国际热钱和国内抗通胀保值、增值的
需求释放的双重作用下，导致需求释放的双重作用下，导致需求释放的双重作用下，导致需求释放的双重作用下，导致2010201020102010年史上最强的调控失败年史上最强的调控失败年史上最强的调控失败年史上最强的调控失败
而国家现阶段而国家现阶段而国家现阶段而国家现阶段““““重民生，调结构重民生，调结构重民生，调结构重民生，调结构””””的策略必然不会放任房价继的策略必然不会放任房价继的策略必然不会放任房价继的策略必然不会放任房价继
续的快速上涨，因此更加严厉的续的快速上涨，因此更加严厉的续的快速上涨，因此更加严厉的续的快速上涨，因此更加严厉的““““新国八条新国八条新国八条新国八条””””出台也就顺理成章。出台也就顺理成章。出台也就顺理成章。出台也就顺理成章。

我司观点：楼市调控已经成为常态，需发展商灵活应变我司观点：楼市调控已经成为常态，需发展商灵活应变我司观点：楼市调控已经成为常态，需发展商灵活应变我司观点：楼市调控已经成为常态，需发展商灵活应变
““““新国八条新国八条新国八条新国八条””””对整体楼市的影响对整体楼市的影响对整体楼市的影响对整体楼市的影响
新国八条政策解读——关键词：
加供、限需、上调、加税、问责加供、限需、上调、加税、问责加供、限需、上调、加税、问责加供、限需、上调、加税、问责
加供：现阶段房价快速上涨的根本原因是供求关系的紧张，而现有政策短期抑制
需求的做法必然会导致政策松绑后一定时期内的反弹。因此加大供应是从根本上
解决房价快速上涨的问题。

加供：现阶段房价快速上涨的根本原因是供求关系的紧张，而现有政策短期抑制
需求的做法必然会导致政策松绑后一定时期内的反弹。因此加大供应是从根本上
解决房价快速上涨的问题。

限需：限购令由一线城市扩大至二、三城市，整体的调控范围比9.29政策更广。限需：限购令由一线城市扩大至二、三城市，整体的调控范围比9.29政策更广。

上调：二套房首付比例由之前的50%，上调至60%。从物理购买力来讲市场的潜
在客户量将比之前减少10%，但政策更多的是在心理和预期上给予客户的影响。

上调：二套房首付比例由之前的50%，上调至60%。从物理购买力来讲市场的潜
在客户量将比之前减少10%，但政策更多的是在心理和预期上给予客户的影响。

加税：大幅增加市场二手房税费，抑制投资需求；以之前原价100万，出售价
200万为例，政策前后的税款差额为5.5万元。

加税：大幅增加市场二手房税费，抑制投资需求；以之前原价100万，出售价
200万为例，政策前后的税款差额为5.5万元。

问责：政策调控的落实程度直接决定了政策调控的成败，此次国家不同以往，对
执行不利的地方政府实行较为严厉的“问责、约谈”制度。突显了国家领导层的
调控决心。

问责：政策调控的落实程度直接决定了政策调控的成败，此次国家不同以往，对
执行不利的地方政府实行较为严厉的“问责、约谈”制度。突显了国家领导层的
调控决心。

苏州限购细则苏州限购细则苏州限购细则苏州限购细则————————关键词：加供、关键词：加供、关键词：加供、关键词：加供、限需限需限需限需、上调、加税、问责、上调、加税、问责、上调、加税、问责、上调、加税、问责
经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下：经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下：经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下：经市政府研究决定，从即日起调整市区住房限购措施，具体规定如下：
暂定暂定暂定暂定在在在在市区已有市区已有市区已有市区已有1111套住房的本市户籍居民家庭套住房的本市户籍居民家庭套住房的本市户籍居民家庭套住房的本市户籍居民家庭，能提供自购房之日起，能提供自购房之日起，能提供自购房之日起，能提供自购房之日起
算的前算的前算的前算的前2222年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳年内在本市累计缴纳1111年以上个人所得税缴纳证明或社会保险年以上个人所得税缴纳证明或社会保险年以上个人所得税缴纳证明或社会保险年以上个人所得税缴纳证明或社会保险
（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购限购限购限购1111套住房套住房套住房套住房（（（（含含含含
定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房定销商品房、危旧房小区改造配建商品住房等以外的新建商品住房
和二手住房，下同和二手住房，下同和二手住房，下同和二手住房，下同）。）。）。）。对在市区已拥有对在市区已拥有对在市区已拥有对在市区已拥有2222套及以上住房的本市户籍居民套及以上住房的本市户籍居民套及以上住房的本市户籍居民套及以上住房的本市户籍居民
家庭，拥有家庭，拥有家庭，拥有家庭，拥有1111套及以上住房的非本市户籍居民家庭套及以上住房的非本市户籍居民家庭套及以上住房的非本市户籍居民家庭套及以上住房的非本市户籍居民家庭，不能提供，不能提供，不能提供，不能提供2222年内在本年内在本年内在本年内在本
市累计缴纳市累计缴纳市累计缴纳市累计缴纳1111年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴
纳证明的非本市户籍居民家庭纳证明的非本市户籍居民家庭纳证明的非本市户籍居民家庭纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房，暂停在本市向其售房，暂停在本市向其售房，暂停在本市向其售房，违反限购规定购，违反限购规定购，违反限购规定购，违反限购规定购
房的，不予办理产权登记手续，房的，不予办理产权登记手续，房的，不予办理产权登记手续，房的，不予办理产权登记手续，并由其承担相应的经济和法律责任并由其承担相应的经济和法律责任并由其承担相应的经济和法律责任并由其承担相应的经济和法律责任。。。。

住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限住房城乡建设部门应通过商品房销售、存量房买卖网上管理系统进行限
购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同（契约）格式文本。房地产购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同（契约）格式文本。房地产购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同（契约）格式文本。房地产购提示，并根据限购要求完善住房买卖合同（契约）格式文本。房地产
开发企业、房地产经纪机