主讲人:于鸿顺 EVEN.YU 长春研发部内参资料 “明势、定道、优术” 明势——去伪存真,战事预起,粮草先动,运筹帷幄。 从市场角度明确销售目标可行性，各资源必须按时到位,方能决战千里,制敌取胜; 定道——以正合,以奇胜,知已知彼, 则近道矣。 因敌而动,取其精华,为我所用, 奇兵出击,应变而动 优术——凡事预则立，不预则废。 具体落实各阶段工作，确定实操为第一要素; 明势 定道 优术 销售目标可行性主张 完成销售目标必备条件主张 各阶段价格调整策略主张 营销推广费用主张 选择媒体主张 媒体策略主张 各阶段营销重点主张 各阶段具体工作安排主张 项目全园营销策略主张 样板间体验式策略主张 明 势 销售目标\必备条件\价格调整\营销费用 NO.1 销售目标 项目一期户型套数配比(不含省委房源) NO.1 销售目标 全年销售目标为实现一期产品清盘销售，其中到８月份销售７０％ NO.1 销售目标 【影响销售目标完成因素】 由于国家政策的导向性,使长春的置业者产生 持币观望的心态,政策的不明朗性对开发商的 意义更加重大; 供应量预期在08年下半年将集中释放,08年供 需市场依然被看好,但需求将逐步成为主导消 费的无形之手; 价格 支撑 土地平均价格上涨了36.76%左右,建安 成本上升了40%,所以08年整体价格必涨无疑, 只是幅度问题; NO.1 销售目标 【国家出台政策】会对长春有影响,但影响程度不大 央行6次上调存贷款基准利率 央行10次上调存款准备金率 《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》 《中华人民共和国物权法》 《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 国家颁布 政策法规 《关于房地产开发企业土地转让管理有关问题的通知》 《廉租住房保障办法》 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 国家 政策 NO.1 销售目标 【国家出台政策】第二套房贷对长春房地产市场的影响 对中高端、高端商品房需求将产生抑制； 加重购房者的观望情绪； 能够有效抑制以贷炒房，又满足居民改善住房的合理需求 NO.1 销售目标 【供应量】供应量显著上升 1-11月份长春市完成房屋施工面积1936.9万平方米，预计全年完成施工面积将超过2000万平方米，同比增长143.9%。相应的竣工面积增幅较少，竣工面积预计达700万平方米，同比增长55.6%，长春市新建房屋施工面积大幅上升，竣工面积的小幅攀升，施工与竣工量相差约1300万，预示了未来-长春市房地产市场供应量将会显著增加 NO.1 销售目标 预期08年的商品房成交面积总量会在07年的基础上震荡, 供应量主力将在下半年集中释放; 【交易量】震荡中前行 NO.1 销售目标 【土地价格】的大幅上涨,决定了开发商成本的进一步拉升 2002-长春市土地招拍挂成交均价 注：上述价格统计为正常招拍挂市场价格，不含政府协议出让地块价格 长春市土地招拍挂成交均价为1274.28元/平方米，年均上涨幅度为36，76%。从-不断上升的地价可以看出，未来两年内长春市房价将随着地价水涨船高 NO.1 销售目标 2000-长春市房价走势图 根据政策影响程度\供需关系\土地价格及建立成本情况,预计长春商品房实际成交均价将达到4000元/㎡以上; NO.1 销售目标 长春净月区均价5000元/㎡,销量超过10万㎡项目情况 NO.1 销售目标 直接与间接潜在竞争对手的威胁 NO.1 销售目标 直接与间接潜在竞争对手的威胁 按销售目标9.4万㎡计算,以竞品预期供应量为例,约占９%; NO.2 必备条件 要想完成销售目标并有所超越就必须具备以下四个条件; 第一,必须明确工程节点,按时完成,工程进度必须配合销售节点; 第二,保证销售量就必须有合理的价格系统与实时的调价策略; 第三,营销推广费用必须满足营销战略要求,并按计划投入; 第四,合作各方必须建立高效的沟通方式,强化执行力; NO.2 必备条件 第一,必须明确工程节点,按时完成,工程进度必须配合销售节点; ◎5月份开始装修联排样板间\独栋420㎡样板间; ◎５月开盘前，道路\景观初具规模，双拼与独栋(350㎡)别墅 样板间同期开放； ◎6月初高尔夫球场初具规模; ◎ 6月中旬北区山体返绿完成; ◎ 6月末，H8\H9\H10\H16主体封顶,7月份拿证; ◎8月初联排与独栋(420㎡)样板间开放; 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看