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山：境内海拔百米以上山岭60余座，多东南。马耳山脉706米，地跨五莲，自西向东蜿蜒入海，成为渤海、黄海的分水岭。 水：境内河流50余条，潍河最大，自西南经墙夼水库入境，自成一系，穿市流向东北，境内流程65公里
优美的自然环境，造就了幸福的诸城人
诸城有“汽车城”、“食品加工城”、“纺织服装城”的美誉。汽车及零部件、食品加工、纺织服装三大主导产业占全市经济总量的85%以上，北汽福田诸城汽车厂是诸城汽车制造业的龙头，带动境内200多家配套企业共同发展。
北汽福田、得利斯食品、新郎服装有限公司、欧美尔家居、昊宝服饰……
经济的良性发展，造就了幸福的诸城人
诸城人，很幸福
特殊的购房文化
1、居民心目中的“界线”
以扶淇河为界分河东与河西两个板块，河东区——城市CBD，一些有经济基础的市民在河东购房。河西——老工业区，直到市政规划开发区地建立河西板块逐渐转化为居住区，现在市政整体规划为重点旧城改造区域。
2、偏爱多层
高层高公摊、高居住成本，导致不被接受
3、地方性、区域性产品禁忌 视线对墙角，入户门对洗手间不被当地人接受。 4、购房心态——实际 物美价廉为首选，无太多追求。 5．住房消费观念 以居住使用功能为首要选择，80%居民是因住房需求而购房，而不是为改善生活而购房
不均衡的惨烈竞争
茫然的个案推广
期待突破的市场
市场篇
区域地产发展状况俯瞰
市场篇之不均衡的竞争
不同物业类型的竞争差异：
小高层、高层项目市场认知度低，市场竞争激烈，花园洋房、别墅市场期待突破
不同档次楼盘竞争情况不同：
中低档楼盘市场放量大，竞争惨烈，尤其是中低档小高层、高层建筑；高档楼盘竞争环境相对宽松。
不同区域项目的竞争差异：
区域市场普遍竞争激烈，但河西板块竞争尤为惨烈
房地产市场步入高速发展期，开发项目集中放量，市场供应趋于饱和。 整体市场消化能力有限，同质产品竞争惨烈。小高层、高层竞争尤为惨烈。 城市发展方向与地产集中开发方向不一致现象严重，加剧了房地产市场了局部竞争。城市东移北扩，但是地产开发集中在西部，沿河开发
市场篇之激烈的竞争
市场篇之 竞争个案分析（一）
皇家半岛
优势
劣势
紧邻密州路，交通便利；
享有恐龙公园、新利群等区域资源；
集别墅、花园洋房、高层等多种业态；
作为市场稀缺产品的舆论导向；
内部配套，物管服务等给人一种品质感
机会
先入为主，抢占市场空白点；
较强的市场需求；
独占细分市场资源
威胁
市场环境不景气，投资置业谨慎；
市场资金压力
竞争加剧
皇家半岛SWOT简析
产品缺乏个性，价值支撑乏力（产品硬伤）；
社区规模小，社区景管配套无法形成规模优势，对产品档次不利影响；
产品包装不到位，无法形成统一的品牌形象；
营销手段单一，市场反响一般
目前已经投放过多种广告形式，但没有形成整合传播力,产品包装欠缺,高端形象地位缺乏支撑；
售楼处案场包装一般,气氛冷清,服务一般;
高档住宅部分客户主要面向诸城的企业高层、政府、机关单位的中层以上人员。中高档产品与整体市场一致；
客户
推广
形象
产品
集高档别墅住宅和花园洋房，中高档多层和高层住宅为一体复合社区，产品配套与档次定位不符；
皇家半岛综合分析
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