华东食品物流中心 营销策划报告 苏州市博思堂投资顾问有限公司 08年 06 月 01 日 谨呈:常熟市福地置业有限公司前言目录 5 推广策略 4 营销策略 6 营销执行 1 市场环境分析 3 项目认识 2 项目规划1.1宏观环境分析 中国国家统计局宣布４月份中国居民消费价格总水平（ＣＰＩ）同比上涨8.5％。 通货膨胀持续高位运行，国内逐渐步入高物价时代，居民消费能力持续下降，开始有选择性消费； 国家对房地产宏观调整在继续，银根继续紧缩，房地产融资、开发成本越来越高，居民观望情况越来越严重，刚性需求开始成为购房主流，大量投资者离场，资金流入其他领域； 中国人民银行宣布自08年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。 这是央行自去年起第14次、也是今年起第4次宣布上调准备金率。上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率将达到16.5％的历史高位，再次回收资金约2000亿元； 房产调控 金融政策 消费热情1.2房产市场分析 苏州房地产市场概况 苏州房地产住宅与非住宅成交额与成交价格均比去年同期大幅下降； 自08年3月以后市场成交情况略有上升，但是与去年同期相比，楼市仍处于一个低迷期； 整个房产市场形势严峻，销售压力异常增大；1.2房产市场分析 4月份常熟房地产市场概况 房地产市场基本情况 1-4月完成房地产开发投资15亿元，同比增长7.14%； 1-4月累计商品房施工面积527.85万㎡，同比增长38.91%；商品房新开工面积115.85万㎡，商品房竣工面积24.55万㎡； 房地产市场供给情况 本月核准上市的预售商品房面积为20万㎡ 房地产市场需求情况 本月商品房销售面积为10.25万㎡（其中期房为6.66万㎡，现房为3.58万㎡）； 从用途来分：住宅占总销售面积的74.08%，商业用房占总销售面积的24.08%，办公楼占总销售面积的0.81%，其他占总销售面积的1.03%； 从区域来分：市区占总销售面积的69.61%，乡区占总销售面积的30.39%； 从购房对象来分：本市占总销售面积的57%，外地占总销售面积的42%；1.2房产市场分析 支塘房地产市场分析1.3市场环境总结分析 支塘镇目前在售市场为华东食品城，近期销售情况较差，08年商业地产供应量非常大，当地需求量有限，竞争将更加激烈； 常熟市房地产市场受宏观环境影响，现已经是买方市场，现房地产市场以刚性需求的自住型购房为主，投资客户逐渐减少，房产销售压力逐渐加大； 国家继续执行紧缩政策，CPI持续高位，居民购买能力下降、消费逐渐谨慎，房产购买持谨慎态度； 苏州市场销售萎靡，房产成交大幅下降，投资客持观望态度； 宏观市场 苏州市场 常熟市场 支塘市场 有待调查目录 1 市场环境分析 5 推广策略 4 营销策略 6 营销执行 3 项目认识 2 项目规划基本面积配比： 商 业：16731㎡ （1期15510㎡） 酒 店：3872㎡ （7层，酒店为5层） 汽车站：630㎡ 2.1项目规划建议 图：方案规划分析图 规划要点： 本方案分两期开发， 一期为5幢商铺和汽车站，图中红色部分； 二期为酒店，图中蓝色部分；商铺将建成错落有致的2、3、4层阶梯状排布结构； 本方案1－2层联售，3、4层单独有电梯可以通上去，采取整层经营的方式，1－2层面积为8776㎡，3、4层总面积为6189㎡；2.2项目业态布局 项目1～2层业态布置图 餐饮、生活配套区布置在沿街铺面，吸引204国道与园区大道过往消费者； 内街布置品牌与食品专卖店，形成目的性消费； 靠近汽车站1～3层商铺布置为娱乐区，设置网吧、KTV等目的性业态，即可以有效利用空间，同时也可以吸引人流；图：项目3、4层业态布置图 在沿204国道位置处设置一幢服装展销区，整合常熟的服装资源，吸引支塘镇消费者前来此处购物； 3、4层大面积商铺引进一些休闲娱乐类业态，如网吧、KTV、洗浴、健身中心、美容院、足浴等，这些业态一般面积需求较大，属于目的性消费，一般对楼层要求较低，对私密性有一定的要求； 服装展销区 休闲、娱乐区 休闲、娱乐区 2.2项目业态布局 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看