安徽盛通徽商城市庭院项目二期整体定位与物业发展建议 合肥都成印象项目整体定位报告我们的一切研究都必须以目标为导向 发展商的战略目标和期望解决的问题 如何实现项目整体税后利润1亿元； 如何实现二期的迅速销售（1年内结束销售）； 更改规划的市场应对及一期剩余部分销售问题； 整体市场推广如何提升项目价值（营销阶段）；问题界定——目标带来个三个核心问题 问题一： 如何实现开发商期望利润目标？ 问题二： 一旦更改规划，如何打赢市场竞争，实现开发商迅速销售的期望。 问题三： 如何应对危机市场？——此部分涉及管理问题，只作为附件沟通。问题一： 如何实现开发商期望利润目标？目标利润达成的渠道有2个方面；就增加销售面积的方面，我们有四种选择 规划不变更 规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。R=1.4 规划全部调整，容积调整至约2.5 规划全部调整，容积率提高至最高值2.8 税后1亿的利润 1、产品增值—可能的方向如： 定位差异化、细分市场 产品和园林特色、产品附加值； 服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 5、营销增值——可能的方向如： 提升知名度，拨高形象； 降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 3、增加高价值功能的比例，如商业 4、改变功能，如产权式酒店 增加销售面积 提升单价——报告后续研究 两方面渠道 四种选择方向二涉及发展战略选择及物业发展建议；我们首先针对方向一的四种选择进行初步判别 规划不变更 规划局部调整，保留北侧两个组团过度，东西两侧加小高层。R=1.4 规划全部调整，容积调整至约2.5 规划全部调整，容积率提高至最高值2.8 税后1亿的利润 1、产品增值—可能的方向如： 定位差异化、细分市场 产品和园林特色、产品附加值； 服务增值；如“八大承诺” 在后续定位及物业发展建议 5、营销增值——可能的方向如： 提升知名度，拨高形象； 降低首付门槛手段； 在后续营销报告中研究 3、增加高价值功能的比例，如商业 4、改变功能，如产权式酒店 增加销售面积 提升单价——报告后续研究 两方面渠道 四种选择 选择一：在原有规划上的提升价值 地块形状： 地块呈直角梯形,南北方向长约406米，东西方向最宽处为260米，地块内南高北低、西高东低; 用地指标： 总占地面积8.9万平米 ,共规划8个组团。 一期占地面积4.2万平米, 已建建筑面积3.542万平米,容积率0.79,均为联排别墅 二期占地4.7万平米；目前规划容积率1.06。 townhouse单户面积集中在180-200平左右 72468 一期 二期参照一期的市场反馈—二期在原有的规划上有一定特色，存在市场潜在需求； 结论： 产品和规划本身没有方向性的大问题；可以进入市场。 规划的缺点在于未充分考虑到外围建筑的影响，以及城市发展带来的土地功能切合度。 现有设计主题明确，有利于形成一定的市场差异性： 但整体看,产品价值没有很好整合、放大、传达给客户。 我们要延续原有长处精髓；不足部分需要弥补，并增加宣传和展示。 前期回顾：原有规划和产品细节未充分发力，与宣传展示不足有较大关系原有规划方案下的未来竞争评价—较目前激烈；且竞争对手资源更好 ` ` 金色池塘 洋房的竞争 新加坡花园城 和庄 园景天下 梦园小区 绿城 维多利亚别墅 大溪地 本项目 ` 新华学府花园 水岸洋房竞争 蜀山名筑 ` 华润项目 有联排、洋房的竞争选择一的经济测算——二期要达到7000万的税后利润，依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到2730万 12 选择二：R=1.4;二期要达到7000万的税后利润，依靠售价提升无法达到；正常的提升只能达到3880万 13 选择三：方案全调。保留部分板楼， R=2.5；二期要达到7000万税后利润，必须达到售价3500元/平 14 选择四：R=2.8;二期达到7000万的税后利润，可依靠略低的售价。如保证3500元/平的售价，税后利润8100万 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看