华润积玉桥项目策划总纲 独立 专业 高效 WUHAN GOLDENFIELD LAND POWER PROPERTY CONSULTING CO.,LTD 武汉市金地置业顾问有限公司 武汉市金地置业顾问有限公司 版权所有 二OO四年九月 一.市场分析 宏观市场走势 上半年总体情况： 初期迅猛增长，4月以后逐渐回落，发展趋向平稳，但是稳中有升的局面 。 单价涨幅趋缓，需求放大。 直接原因：宏观调控。 一.市场分析 宏观市场走势分析: 客观数据分析 (经济指标/投资增长和GDP增长的比值/预销售面积持续大于竣工面积/销预售价格平均涨幅/空置率/房价收入比/房地产景气指数等) 房价在全国同类城市中处于偏低水平 需求潜力很大 土地市场的逐渐成熟将为满足需求、平抑房价发挥积极作用 开发企业优胜劣汰的步伐将大大加快 产品和营销创新意识不断增强 住宅供应向多元化和精品化方向发展 房地产布局仍需进一步调整 ,新区配套设施滞后 二.项目分析----区域分析 项目属于积玉桥片区——积玉桥泛指武昌解放路北端以东，中山路南北两侧地带，东至沙湖北巷，南连得胜桥（街）北端，北至和平大道与一马路交会处。全面积1.93平方公里，辖7个社区居委会和1个村委会．住户12181户，人口32997人 。 本区域为武昌老城区：临近武昌江滩，为武昌临江片区域，更是武汉市规划中江南核心区域之一。区域优势和潜力显著。 二.项目分析----区域分析 积玉桥 历史 现状 前景 源自《江夏县志》“鲫鱼桥”，建于光绪十三年，是座石桥 东为区府驻地．南为司门口商圈，原先以国有棉纺织业为 代表的老工业在三层楼。该片区居民的平均收入有曾位 于全市前列的历史积淀.周边首义园,督府堤人文资源丰富. 交通便利，配套成熟，商业文化气息浓，景观资源丰富 旧城改造的重点区域，今年和去年拆迁量都较大， 二手房房源紧缺 ，安置困难，周边客户需求旺盛。 区域面貌改变中，吸引了更多的开发商和高端客户的注意 融高品质商务办公、商业服务、居住、休闲为—体的 滨水综合功能区．成为“500强总部区”功能组团之一 二.项目分析----未来片区功能分析 和平大道以西 武昌临江金融贸易区 和平大道以东 武昌滨水高尚居住区 住宅档次上的空间 规划政策上的支持 商业上的利润空间 旅游景观资源的利用 二.项目分析----片区辐射性分析 积玉桥片区 武昌临江片 司门口，中华路片 阅马场片 武昌火车站片 三层楼片 洪山广场 中南片 徐东片 沙湖片 武昌-洪山 汉口 强度辐射 中强度辐射 辐射 有辐射潜力 二.项目分析----所在地块分析 项目地块西临和平大道、南至中山路、东至规划城市道路（宽约25米）、北至规划城市道路（宽约15米）。 地块地势，地貌总体较为平整良好，临和平大道略高,具有自然的居住气息。 地块形状不规则，包裹另一小地块。 临中山路面少，并有绿化带隔离。临主干道的噪音影响主要来自和平大道 二.项目分析----所在地块分析 地块经济技术指标: 规划总用地面积：63562.59平方米 规划净用地面积：50464.45平方米 居住用地面积：46975.06平方米 建筑面积：141300平方米 容积率：2.8 建筑密度：≤28% 绿地率：≥40% 功能:住宅,考虑部分商业 二.项目分析----所在地块分析 东北向景观 沙湖 在建，后建 项目遮挡 目前破旧房屋 形象差 后期拆迁用地 潜在威胁 城开用地 直接竞争 南向景观：凤凰山，远眺蛇山，黄鹤楼 后期拆迁用地 潜在威胁 西向景观 长江 江滩 蓝湾俊园 遮挡 对面旧房 形象差 二.项目分析----SWOT分析 优势: 项目建筑面积14万方,具备一定规模性. 地块两面临路,展示性强. 地块位置,地段具备商业价值 区域优势，核心区域 多重景观资源,距离江滩直线距离近 交通便利 配套完备，教育配套优越 政治，商业气息 老城历史积淀，文化 开发商品牌，资源整合优势 二.项目分析----SWOT分析 劣势: 地块不规则,呈刀把型. 地块两面临主干道,噪音，灰尘的影响 目前项目周边与老城区居住人群交杂,档次感,安全性欠佳. 旧城改造,道路改造在销售过程中的影响 紧邻多个拆迁地块，部分周边楼房形象不佳 长江等景观与房屋朝向难以兼容. 目前本片区的总体形象和认可度还不高. 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看