象屿都城三期营销报告 市场分析 宏观政策回顾 整体市场分析 竞争市场分析 二手房市场分析 市场分析框架 宏观政策回顾 调控严厉，力度空前，政策效果持续累加，预计前政策难放松，继续考验目前已不断趋紧的房企资金链 货币政策 商业地产 住宅地产 央行历经4次加息，存贷款基准利率分别由2.25%、5.31%上调至目前的3.25%、6.31% 中小金融机构存款准备金率则经过9次上调，由13.5%上调至目前的18% 9月初保证金存款纳入存款准备金的缴存范围 上海收紧个人购买商业地产贷款，只对现房放贷 “4.17国十条”暂停发放第三套房贷 “9.29新政“巩固调控成果 10.7上海调控细则限购令 “1.26新国八”差别化信贷政策 “2.19沪九条”限购执行细则 上海重庆试点征收房产税 ”7.12新国五条“要求房价上涨过快的二三线城市采取限购 ”7.26沪四条“严禁补税购房 调控政策不断加码，口径持续从严，本届央府调控决心异常坚决！ 宏观政策回顾 整体市场分析 竞争市场分析 二手房市场分析 市场分析框架 政策限制，商品住宅市场持续供大于求，整体成交低迷，价格盘整压力大 注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：R&D Dept. of Tospur 10年4月“国十条”出台以后，5-7月份成交量迅速下跌，三个月累计成交量仅113.68万方，基本与4月单月成交量持平； 经过一段时间的政策消化，8-9月份成交量有所抬头，为巩固调控成果，9月底继续出台新政压制市场需求，导致10月成交量出现一定程度的下滑，但成果有限；随后出台更为严厉的“新国八条“，进一步调控市场，2-4月成交量迅速下挫，效果显著； 11年5月之后，商品住宅市场连续3个月保持较大成交量，为压制上升趋势，7月份”新国五条“出台，深化前期调控成果，打压市场需求，市场成交量重又进入下行通道； 随着调控政策的继续深化，市场成交继续处于低位运行态势，则各大开发商受资金短缺影响，未来将通过促销、折扣等降价措施来回笼现金，预计未来一段时间价格将迎来调整区间 整体市场分析 公寓市场整体成交规模进一步萎缩，某些楼盘开始出现大幅优惠或采取价格低开措施来促进成交，表现优异 注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：R&D Dept. of Tospur 7-9月份以来，上海市公寓整体市场累计新增供应238.47万方，成交量仅147.88万方，同比去年同期的185.07万方，下滑达2成，成交规模进一步萎缩； 尤其是经历“史上最淡8月”之后，“金九”市场供应大幅放量，新增供应达110.55万方，但成交量仅46.02万方，同比去年9月遭腰斩，“金九”惨淡收场； 而9月份成交价格则在区域型标杆项目仁恒森兰雅苑（143套，均价44383元/㎡）的拉升下，达22036元/㎡，创新高；剔除该特别个案后公寓整体成交均价仅20422元/㎡，环比小幅松动下滑； 当前市场上比较有代表性的热销项目已普遍采用低价或大幅优惠策略促进销售，如金地艺境、风荷丽景价格低开；龙湖郦城2W办搜房会员卡开盘单价减3400，总价直降30W；香溢花城直降30W；保利叶语85折优惠；绿地秋霞坊由15000直降至12800（特价房为说辞）；中海御景熙岸房展会特价房88折…… 整体市场分析 主力供求户型主要以80-110㎡的刚需产品为主 注：数据样本已剔除动迁配套房，样本统计区间：.01.01.09.30 Resource：R&D Dept. of Tospur 整体市场分析 ”金九“惨淡收场，”银十“开局更加低迷；客户看多买少，观望情绪浓厚 注：数据样本已剔除动迁配套房 Resource：R&D Dept. of Tospur 从全市公寓市场周成交趋势来看，截止10月16日，整个”金九银十“市场累计供应量达141.48万方，累计成交量仅为65.93万方，成交极其惨淡；成交均价则稳步小幅下滑。 特别是”十一“房展会期间，参展人数达13万人，但展会期间仅成交203套房源，成交金额2.6亿，创历年新低，看房者多，购房者少，客户多选择继续观望； 而”银十“已过一半，但成交量仅14.31万方，市场已逐渐陷入窘境：一方面面对不断趋紧的资金链压力及年度销售目标，开发商只能采取降价措施促进成交，回笼资金；另一方面客户对降价空间的预期不断上升，仍选择等待和继续观望，双方陷入僵持 整体市场分析 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看