1 BUSINESS STANDARD SAILING商· 标· 起航 合肥濉溪路写字楼项目营销执行报告 世联地产.8报告结构 目标梳理与问题界定 市场研究与整体战略 营销战略与策略体系目标梳理与问题界定 客户目标 市场环境 本体条件 问题界定和嘉集团期望通过此项目实现多层次的目标 企业层面 成为市场中高形象的明星项目，为后续拿地计划与政府建立良好关系 项目层面 实现较好的市场收益，保证资金回笼的安全性。目标梳理与问题界定 客户目标 市场环境 本体条件 问题界定合肥写字楼进入市场化阶段，价值标准尚未建立。传统写字楼逐渐没落，新型领袖项目尚未出现 2000年以前 老式办公楼 一批形象落后的低档次办公楼 合肥写字楼市场发展历程 2000年左右 大型国企高档办公楼 邮电大厦 金城大厦 润安大厦 -04年 写字楼市场化起步 财富广场一期 美地阳光大厦 仁和大厦 天徽大厦 —今 写字楼市场化发展期 财富广场二期 CBD中央广场 徽商国际大厦 香港广场 中环国际广场 新都会·环球广场 圣大国际广场 逐渐被市场淘汰 部分进入租赁市场，标定了合肥高档写字楼的形象 个别开发商进入市场化写字楼开发，产品以中低端为主 写字楼开发被市场看好，供应量放大，市场快速发展，产品开始细分 写字楼市场化时间不长，对诸如地段、产品、服务、客户素质等写字楼评价标准尚未建立。 邮电大厦、金城大厦等传统领袖项目逐渐没落，能够成为市场领袖的新型写字楼尚未出现。合肥写字楼集中分布区域 主要分布四个区域： 北一环片区 长江路片区 美菱大道沿线 政务区 北一环片区 政务区 美菱大道 长江路片区市场环境 北一环片区——沿北一环呈带状分布，是合肥新兴、高端写字楼较集中商务区 交通便利 办公物业品质优异 核心驱动力 未来发展趋势 租金： 30-55元/m2/月 售价：4200-5700元/m2 租金/售价 后续供应量较多； 租售状况 高品质的物业招租良好，出租率在85％以上； 交通便利，物业形象好，财富广场跻身顶端写字楼行列； 北一环片区目前尚未形成一个整体； 火车站段拥有元一、金色地带、中环国际等高尚物业，其中金色地带的写字楼物业会成为本项目的有力竞争者 片区分析核心驱动力 未来发展趋势 租金/售价 租售状况 片区分析 长江路片区——以三孝口为核心，辐射周边区域 本区是传统的市中心，人气很旺，交通方便，区位优势明显 租金：20—60元/m2/月 售价：4000—5500元/m2 本区是传统的商业中心，集中了邮电大厦，百大CBD等高端楼盘，未来几年的供应量变化不大 本区写字楼供应接近饱和程度，不是合肥未来几年写字楼的增长点 出租率在85％以上 市场环境核心驱动力 未来发展趋势 租金/售价 租售状况 片区分析 美菱大道片区—沿美菱大道展布，项目较老，聚集合肥当地企业 交通方便 物业价格相对较低 产业结构稳定 租金：20—45元/m2/月 本区写字楼众多，但是品质偏低，国际商务中心作为填补区域内高端写字楼的市场空白的形象出现。与本项目的可比性很低，不做具体分析。 本区写字楼未来规划较少 出租率在80％以上 国际商务中心 市场环境核心驱动力 未来发展趋势 租金/售价 租售状况 片区分析 政务新区——合肥政府搬迁，带来一定的发展，但要 形成气候尚需一段时间 未来规划 价格较低 项目新 租金：20—40元/m2/月 售价：3500-4700元/m2 涌现出新城国际、绿地蓝海等项目，但区位竞争优势不大 政府大力开发，但认知度不够，成熟期将较长 出租率在80％以上 绿地蓝海 新城国际 市场环境写 字 楼 硬 伤大堂小、挑高低、形象不佳写 字 楼 硬 伤停车位严重不足 市场上各大写字楼，包括百大CBD、邮电大厦、中环 国际、财富广场等知名项目，停车位严重不足。交通组织也不合理，客户停车出入需要很长时间。但也有新的项目正在弥补这点缺陷，比如香港广场设置了208个车位，已经满足甲级写字楼停车位标准（100平方米/0.5车位） 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看