谨呈：河南振兴置业有限公司 振兴置业航海东路项目 营销推广方案 一、市场分析 经济开发区房地产市场综述： 郑州经济开发区是以现代制造业为主的工业聚集区，房地产市场起步早，但发展缓慢，目前除格林山庄开发较为成熟外，新的项目主要有远大·理想城，开发速度较其他板块明显滞后； 区域内道路宽敞、交通便捷、绿化率高，除生活配套略现不足外，其他公共配套齐全，适宜人居程度高； 郑州经济开发区作为国家级开发区入住有荷兰飞利浦、德国曼公司、韩国LG、美国杜邦、台塑、日产、海尔、乐百氏、安彩、宇通、希望等国内外知名企业巨头，蕴含着庞大的消费群体； 随着郑汴融城速度的加快，航海东路将直通中牟，这将是继郑开大道之后郑开产业带上的又一条快速通道，将有利于带动沿线经济的发展和房地产市场的繁荣 目前郑州小户型市场特点： 随着70/90政策及城中村改造的加快，小户型产品明显增多，一些成熟社区纷纷推出小户型产品，客户选择明显增多； 价格攀升快，从06年的3000多元均价到目前超过5000元的均价，个别精装修项目价格达到8000元以上； 目前销售情况普遍较好，这主要是小户型总价低的缘故，但随着政策导致的放量剧增和价格的攀升，销售速度已明显放慢； 精装修的公寓类产品增多，但由于后期纠纷问题，毛坯房依然是市场主流； 同质化现象严重，从产品到概念上均如此； 客户主要包括自住型与投资型，随着政策导向日趋见效，投资客户会有所下降，而自住比例将提升。 经济开发区写字楼市场特点： 写字楼项目较少，且整体档次较低，服务意识较差； 出售及出租价格较市区均有一定差距； 区域内企业，尤其是国内外名企对写字楼要求较高，档次低下的写字楼几乎没有市场； 该区域还没有出现与企业要求相匹配的现代化高档写字楼，该类市场较为空白。 市调小结： 1、该区域出租房源较少，尤其是品质较高的住房缺乏，格林山庄作为仅有的规模成熟小区，房屋出租率较高，出租价格不菲； 2、该区域对写字楼有较大需求，特别是一些入住开发区的知名企业，通常是整层租用，例如创业中心的海马郑州公司、煤气利用开发公司等； 3、该区域写字楼硬件条件较差，如无中央空调等办公的基本硬件，从天明国际中心和国安经贸大厦的入住反差看出，开发区内企业对写字楼一定的档次要求，尤其对软硬件齐全的现代化写字楼市场需求明显 二、项目定位 项目SWOT分析 优势（S）： 毗邻城市主干道航海路，交通便捷； 一览中心广场、紧挨金沙湖高尔夫球场，超高绿化率，生态环境一流； 公建立面，玻璃幕墙，彰显尊贵身份； 劣势（W）： 项目周边生活配套不足，生活气息欠缺； 公寓户型种类较为单一； 建筑密度过大； 商住结合，生活环境较为嘈杂； 50年产权的商用地年限 机会（O）： 郑汴融城的推进，郑东新区建设的加快带来良好的区域发展前 景； 完善后的河南保税区、郑州出口加工区将带来庞大的租房、购房消费群； 中心广场四周已有中信广场、数家汽车4S店，显现出区域经济、休闲消费中心的迹象 威胁（T）： 区域房地产市场发展热度低，市场启动困难； 区域内项目较少，缺少商业及生活氛围； 目前市场观望态度严重，市场销售难度增加。 关于业态组合建议全部做公寓？ 我们将遇到——四大障碍 1、50年商用产权成为销售的一大瓶颈； 2、主力户型只有四种，相对单一； 3、逾10万平米的市场供应，面对有限的市场消化阻力较大； 4、单纯公寓业态，对项目整体形象打折。 我们认为：市场风险度增加，利润有限! 写字楼+公寓？ 五大原因——变不利为有利 1、从市场调研来看，区域内对写字楼存在明显的需要，而且对高品质 写字楼的需求更大，天明国际中心并不优秀的软硬件配套但较高的入住率正是例证； 2、写字楼可以有效规避50年使用期的风险； 3、可以取得更大的利润收益； 4、避免了公寓户型过于单一造成的销售障碍； 5、有利于提升项目整体形象，提高产品品质。 我们认为：可有效规避市场风险，获取更高利润！ 。。。。。。以上简介无排版格式，详细内容请下载查看