2017-04-27 海航兴隆项目入市时机研判海航兴隆项目入市时机研判专题思路 本项目入市时机判断依据 经济金融周期 宏观调控周期 房地产发展周期 万宁区域成长周期 本项目主要为岛外客户，故本项目的入市时机必须依赖于客户所处的金融环境以及国家宏观调控环境 房地产因金融环境及内需调控进入恢复期的时间，是本项目入市的必要条件 万宁目前及未来的区域发展阶段决定本项目何时入市可能带来可能的价值峰值经济金融周期、宏观调控周期、房地产发展周期 经济金融周期及对中国影响； 宏观调控周期； 房地产发展周期中国房地产正处于行业周期与宏观调控周期的重合，以及国际经济金融周期的共振 国家针对资本流动性过剩以及由此引发的房地产泡沫，颁布“927新政”，通过金融杠杆来消除房地产泡沫，以实现资本流动性紧缩，同时直接诱发全国一二线城市房地产进入市场调整期； 房地产 行业周期 经济 金融周期 宏观 调控政策 房地产问题根本是金融问题，房地产与金融杠杆紧密相关，虚拟经济的繁荣可以滋生房地产泡沫，同样经济金融危机也是房地产进入盘整期的根源； 美国次级贷引发了全球金融危机，国内资本流动性过剩，人民币升值，通货膨胀严重，就业压力增大，国家针对此采取宏观政策； 完整的房地产行业周期包括复苏期、发展期、危机期、萧条期，经历快速上升期后，目前中国房地产自身发展处于调整期 5经济金融周期宏观调控周期房地产发展周期 6经济金融周期 美国次级贷引发的金融风暴 中国金融面的现状及房地产的机遇 房地产问题根本上是金融问题08年8月以来，美国次贷危机波及整个金融领域，金融风暴拖累全球股市大幅下挫，金融机构市值大幅缩水 进入8月，由于资产质量不断恶化、亏损严重、资本金不足等原因，多家重量级金融机构濒临破产窘境 雷曼兄弟申请破产保护，美林被美国银行收购，两房及AIG被美国政府接管，高盛与摩根斯坦利转型为银行控股公司，摩根大通收购华盛顿互惠银行，掀起全球金融市场新一轮动荡，导致全球股市大幅下挫，部分金融市场（如俄罗斯）被迫暂停交易。 次贷危机爆发以来，主要金融机构总市值大幅缩水 截至2008年9月29日，9家公司总市值较2007年7月以来高点平均缩水幅度达80.7% 08年8月以来变化 标普500指数 -12.70% MSCI欧洲指数-18.03% MSCI亚洲指数-22.22% 数据来源：Bloomberg，截至2008年9月30日 资料来源：Bloomberg, 截至2008年9月30日 次贷危机爆发以来美国主要金融公司总市值大幅缩水 亿美元 -81.7% -45.6% -73.7% -55.7% -87.6% -86.5% -99.9% -96.1% -99.6% 0.6 08年8月以来金融风暴拖累全球股票市场大幅下挫美国国债收益率下滑明显 大量避险资金涌入国债市场，加上联储不断向市场提供流动性，令各期限国债收益率持续下行，短端收益率下跌明显，3个月国债收益率一度达到0.14%的历史低点 信用利差迅速扩大，各主要投行CDS价格大幅攀升 投资者恐慌，市场不懂行处于高位 市场流动性明显趋紧 最新Ted Spread大幅攀升超过350基点，迫使全球央行不断向金融体系注入流动性 美国国债收益率下滑明显 金融风暴令投资者避险情绪加剧，市场流动性极度紧张 各主要投行CDS价格大幅攀升 bp bp 投资者恐慌，市场波动性处于高位 市场流动性明显趋紧 Ted Spread 数据来源：Bloomberg，截至2008年9月30日 % %美国房地产市场的调整是本次次贷危机的根源 2000年美联储大幅降息导致房价大幅上扬 2000年美股IT泡沫破灭后，美联储大幅降息以刺激经济，导致房价大幅上扬，借贷双方的风险意识日趋薄弱，浮动利率贷款及优惠贷款的占比不断提高； 2004年以来17次加息，成为本轮危机发展的根源 使得房价自2006年起止升回落，抵押贷款违约率也显著飙升，成为本轮危机发展的根源 利率提高导致住房需求放缓，最终导致房价下跌 抵押贷款违约率和住房没收率显著飙升 新屋开工数大幅下降 资料来源：Bloomberg，中金公司研究部 房价指数 利率％ 格林斯潘时代 伯南克时代 利率03年低至1.0% 利率06年升至5.25% 10经济金融周期 美国次级贷引发的金融风暴 中国金融面的现状及房地产的机遇 房地产问题根本上是金融问题随着CPI的持续走高， 08年后中国进入非常明显的“负利率时代” 2008年上半年CPI同比上涨7.9%。2007年全年CPI上涨4.80%。（数据来源：国家统计局） 人民币的不断升值和国际游资对人民币继续升值的预期是目前中国经济困境的根源所在 游资流入导致的物价上涨，一度使得中国消费者价格指数(CPI)在08年2月创下8.7%这一近12年来的新高 中国自08年后进入明显的“负利率时代” “负利率时代”是指物价指数（CPI）快速攀升，导致银行存款率实际为负的一段时间。 。。。。。。以上文本无格式，详细请下载查看